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Les points forts de ce placement

La loi Pinel est un dispositif qui permet de faire de l’investissement locatif à des conditions avantageuses tant sur le plan fiscal que patrimonial. Il est cependant soumis à des règles strictes qu’il est important de connaître. Expert Invest fait le point pour vous.

  • Payer moins d’impôts : L’investissement en loi Pinel est avant tout un dispositif de défiscalisation immobilière. Il vous permet donc d’acquérir un bien immobilier et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat.
  • Générer des revenus complémentaires : Le dispositif Pinel vise à encourager l’investissement locatif. En achetant un appartement en loi Pinel vous prenez l’engagement de le mettre en location. Vous pouvez ainsi en tirer des revenus réguliers.
  • Se constituer un patrimoine : Investir dans un bien en loi Pinel est intéressant d’un point de vue fiscal mais également patrimonial. Ce dispositif vous permet effectivement de vous constituer un parc immobilier à moindre frais.

Introduction

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation entré en vigueur le 20 juin 2014 afin de soutenir l’investissement locatif dans les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Ce dispositif d’investissement immobilier permet alors d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue. Il succède au dispositif Duflot qui est un dispositif d’incitation fiscale qui permettait à un propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction du prix du logement qu’il avait acquis neuf.

La réduction d’impôt va varier en fonction de deux éléments :

  • Le montant investi dans l’acquisition du logement
  • La durée d’engagement de location

Bien évidemment, le bénéfice de ce dispositif est soumis à des conditions bien particulières qu’il est indispensable de respecter.

Expert Invest fait donc le point pour vous sur cette niche fiscale intéressante à plus d’un titre.

A qui s'adresse ce placement ?

Pour un investisseur :

Majeur, imposable en France, solvable (taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35%).

Accessible aux primo investisseurs.

Pour un montant minimum de :

300 000 € par an

Pour une durée de placement recommandée de :

6 ans

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Profitez des nombreux avantages de l’investissement en loi Pinel

La multitude d’avantages offerts par le dispositif Pinel ont contribué à son succès auprès des investisseurs.

 

Payer moins d’impôts

Vous souhaitez payer moins d’impôts ? Ça tombe très bien, le premier gros avantage de la loi Pinel résulte dans le fait qu’il s’agit d’un dispositif de défiscalisation. En tant que tel, elle peut donc vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt comprise entre 9% et 14% du prix d’achat du bien immobilier. Cette réduction peut même atteindre jusqu’à 21% grâce à la loi Pinel Plus.

Accéder à la propriété sans apport

Vous voulez investir dans l’immobilier mais vous n’avez pas d’apport ? C’est tout à fait possible grâce au dispositif Pinel.

Il est vrai que dans l’imaginaire collectif il est quasiment indispensable d’avoir un apport pour investir dans l’immobilier. Pourtant, dans le cadre de l’investissement locatif, la logique est légèrement différente.

Les banques sont plus enclines à vous accorder un crédit pour ce genre d’investissement car elles savent que vous percevrez des loyers. En effet, les loyers perçus permettent de payer les mensualités du crédit. C’est donc une opération quasi transparente financièrement pour vous.

Attention, il faut toutefois présenter un dossier suffisamment solide pour espérer profiter de cet avantage.

Investir pour louer à sa famille

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour y loger votre famille ? Contrairement à la loi Duflot, il est tout à fait possible de réaliser ce type d’opération avec la loi Pinel sans perdre le bénéfice de l’avantage fiscal.

Préparer l’avenir

Investir en Loi Pinel consiste avant tout à acquérir un bien immobilier. Ce qui signifie que vous bénéficierez de la sécurité et de la rentabilité que représente ce type d’investissement. Vous pourrez ainsi préparer l’avenir en vous constituant un patrimoine immobilier qui génèrera des revenus automatiques.

Comme vous pouvez le constater, la loi Pinel offre donc énormément d’avantages. Cependant, vous vous en doutez, il faut respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier. Expert Invest vous explique tout en détail.

Chiffres clés

21 %
De réduction possible sur le montant de l’investissement.
2
Logements max par an mis en location.
5500 €
Par m² de surface habitable (plafond).

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel

Vous souhaitez investir en loi Pinel ? Alors voyons tout de suite quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir profiter de ce dispositif.

Les logements concernés

Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 :

  • Un logement situé dans un bâtiment collectif que le contribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire.
  • Un logement faisant l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
  • Un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence faisant l’objet de travaux de réhabilitation, permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.
  • Un local affecté à un usage autre que l’habilitation faisant l’objet de travaux de transformation de logement.

a durée de mise en location du logement

Durée d’engagement  Réduction d’impôt en 2024
6 ans  9%
9 ans 12%
12 ans  14%

 

L’achat d’un bien immobilier situé dans une zone éligible (onglet)

Le dispositif vise en partie à faciliter l’accès au logement dans les zones où la demande locative est forte.
Ces zones sont réparties en 5 catégories :

Zone Villes et régions 
A bis Paris et sa propre périphérie (76 communes).
A La petite couronne parisienne, Marseille, Aix-en-Provence, Bordeaux, Nice, Montpellier, Lyon, Lille, Strasbourg, Toulon, Toulouse.
B1 Les grandes agglomérations françaises : Nantes, Grenoble, Clermont-Ferrand, Chambéry, Limoges, Reims, Tours, Rennes, Metz, Dijon, Rouen, Angers.
B2 Montluçon, Corbières, Charleville-Mézières, Poitiers, Carcassonne, Rodez, Bergerac.
C Gaillac, Pampelonne, Auch, Condom, Auriac, Saumur, Villeneuve-sur-lot, Millau, Cahors, Verdun, Pamiers, Lourdes, Tulle, Mondonville, Quimperlé, Apt.

Pour pouvoir prétendre aux dispositions de la loi Pinel il vous faudra donc acquérir un bien situé dans l’un de ces secteurs.

Attention : la zone B2 et la zone C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis 2018. En revanche, les investissements antérieurs à cette date restent actifs.

Les plafonds de ressources des locataires par zone

Des plafonds de ressources permettant de définir les locataires pouvant avoir accès à ce type de location ont été mis en place. Pour les baux conclus ou renouvelés, les plafonds annuels de ressources sont les suivants ( article 2 terdecies D du CGI) :

Composition du foyer  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 41 855€ 41 855€ 34 115€ 30 704€
Couple 62 555€ 62 555€ 45 558€ 41 001€
Couple + 1 personne à charge 82 002€ 75 194€ 54 785€ 49 307€
Couple + 2 personnes à charge  97 904€ 90 070€ 66 139€ 59 529€
Couple + 3 personnes à charge 1116 487€ 106 627€ 77 805€ 70 025€
Couple + 4 personnes à charge 131 078€ 119 987€ 87 685€ 78 917€
Majoration par personne à charge  +14 603€ +13 369€ +9 782€ +8 801€

Attention : depuis 2018, les zones B2 et C ont été retirées du dispositif Pinel car elles ne présentent plus les mêmes besoins qu’avant en termes de logements. En revanche, les investissements réalisés avant 2018 sont toujours actifs. Il n’est toutefois plus possible d’y faire d’acquisition.

Les plafonds de loyers Pinel en 2024

Zone Prix maximum du loyer/m2
A bis 18.25€
A 13.56€
B1 10.93€
B2 9.50€

Acquérir un bien avec de bonnes performances énergétiques

Vous le savez sans doute mais la transition énergétique est au cœur des débats. Il est donc logique que le Gouvernement impose le respect de certaines normes écologiques pour accorder son aide.

Pour pouvoir bénéficier des avantages offerts par la loi Pinel il faut donc que votre bien respecte certaines normes environnementales :

  • La norme RT 2012 pour les logements neufs et en VEFA.
  • Les labels HPE ou BBC rénovation 2009 en cas de bien rénové.
Immobilier Pinel 02

Loi Pinel : un dispositif aussi accessible en Outre-Mer

Le dispositif Pinel est bien évidemment applicable sur les territoires ultra-marins mais certains aspects varient par rapport à l’application en métropole.

  • Les taux de défiscalisation ne sont pas les mêmes.
  • Les plafonds de loyers sont différents.
  • Les normes écologiques dépendent du climat local.

Le Pinel Breton

Le Pinel breton est une expérimentation régionale de la loi Pinel, résultant de l’article 164 de la loi de finances pour 2020. Ce dispositif a été créé spécifiquement pour la Bretagne afin de répondre aux enjeux locatifs de la région.

Ce dispositif repose sur la même base que le Pinel national, mais présente des singularités :

  • La loi Pinel bretonne est plus ciblée : elle s’applique à des communes ou parties du territoire communal définies par arrêté préfectoral.
  • Le périmètre du Pinel breton s’étend à certaines communes de la zone B2 (zone inéligible au dispositif national).
  • Les conditions d’éligibilité du Pinel breton varient d’un quartier à un autre.
  • La loi Pinel bretonne vient modifier les plafonds de loyers du Pinel classique afin de s’adapter aux évolutions du marché local.

Le dispositif Pinel Plus

Le dispositif Pinel Plus est entré en vigueur le 1er janvier 2023, et vient pallier la réduction des avantages des investissements locatifs en Pinel classique. En effet, le Pinel plus permet de maintenir ces avantages en 2024 en respectant des critères précis.

Par ailleurs, ce dispositif prévoit des critères environnementaux supplémentaires. Il s’appuie sur la norme RE2020 qui prévoit une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs. Celle-ci prévoit de diminuer l’impact carbone des bâtiments, de poursuivre l’amélioration de leur performance énergétique et d’en garantir la fraîcheur pendant les étés caniculaires.

Afin de bénéficier de ce dispositif, le contribuable doit :

  • Investir dans un bien immobilier situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
  • ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.

Les différences entre le dispositif Pinel classique et le dispositif Pinel Plus

Différences Loi Pinel Loi Pinel Plus
Taux de réduction d’impôt Taux dégressifs à compter du 1er janvier 2023.

En 2024 : 

9% (6 ans)

12% (9 ans)

14% (12 ans)

En 2024 : 12% (6 ans)

18% (9 ans)

21% (12 ans)

Surface minimale  Aucune surface minimale exceptée la surface légale. Surface minimale fixée par le dispositif selon le nombre de pièces.
Double exposition au soleil Facultative. Obligatoire à partir du T3.
Extérieur  Facultatif.  Obligatoire avec surface minimum.
Plafonds de ressources des locataires  oui oui
Plafonnement des loyers oui oui
Zones géographiques A, Abis ou B1 A, Abis ou B1 et quartiers prioritaires
Types de logement Neuf ou en VEFA Neuf ou en VEFA
Critères environnementaux  RT2012 RE2020 

Expert Invest vous aide à trouver le meilleur investissement Pinel possible

Vous voulez investir en loi Pinel ? Beaucoup d’éléments sont à prendre en compte et la moindre erreur pourrait nuire à l’intérêt que constitue une telle opération.

Votre conseiller en gestion de patrimoine Expert Invest vous accompagne donc dans la réalisation de votre projet.

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Vos questions → Nos réponses


En cas d’investissement dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement la déclaration doit s’effectuer dans l’année qui suit la livraison du bien.

N’oubliez pas ensuite de réitérer votre déclaration chaque année.


 

Toutes personnes majeures, imposable en France, et solvable (taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35%) sont éligibles au dispositif.


 

Le dispositif Pinel prend fin au 31 décembre de l’année 2024.


 

Ce qu'il faut retenir

  • Il est possible d’obtenir jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur le revenu sur 12 ans.
  • Le logement loué doit se situer en zone tendue.
  • Le bien doit être neuf ou en VEFA.
  • Depuis 2023 il existe un dispositif Pinel Plus.
  • Les biens doivent prendre en compte des normes environnementales.
  • Il existe un plafonnement des loyers
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