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Calcul de la rente
Besoin d'un conseil ?Le prix d’une vente en viager se compose en général d’un bouquet, payé comptant à la signature de l’acte, et d’une rente viagère versée au vendeur (le crédirentier) jusqu’à son décès. La durée de versement étant inconnue, le montant de la rente repose sur une estimation.
Comment le bouquet et la rente sont-ils fixés ?
- Le bouquet n’est pas obligatoire et se négocie librement ; il représente en général 30 % de la valeur totale du bien.
- La rente est estimée à partir de plusieurs critères : l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien, le montant du bouquet et les loyers que le crédirentier pourrait percevoir si le logement était loué. Le notaire la calcule à l’aide de barèmes, que l’on peut consulter auprès d’une compagnie d’assurance ou d’un notaire.
- Elle est versée chaque mois, trimestre ou année, au début ou à la fin de chaque période, à une ou plusieurs personnes (époux, indivisaires). Au décès de l’un des crédirentiers, elle est soit reversée en totalité au survivant (rente réversible), soit réduite en proportion (rente réductible).
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Indexation de la rente
Les parties peuvent insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation : elle révise automatiquement le montant de la rente selon un indice, par exemple l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee.
Garantir le paiement de la rente
Pour sécuriser le paiement, l’acte de vente peut prévoir une clause résolutoire, qui permet au vendeur de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées, et une clause pénale, qui lui permet de conserver le bouquet en cas de résiliation. Le contrat peut aussi prévoir la révision de la rente si le vendeur part en maison de retraite.
Décès de l’acquéreur
En cas de décès de l’acquéreur, les droits du crédirentier (vendeur) ne sont pas atteints : les héritiers doivent payer la rente, jusqu’au décès de ce dernier.
Qui paie quoi ?
La répartition des charges est fixée par l’acte de vente. En viager occupé, à défaut de précision, le vendeur paie l’entretien courant et les factures d’énergie, l’acheteur les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) ; en viager libre, l’acheteur paie toutes les charges. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier : par l’acheteur lorsque le vendeur s’est réservé l’usage du logement, par le vendeur s’il s’en est réservé l’usufruit.
Seule une fraction de la rente est imposable, selon l’âge du vendeur au premier versement, et le bouquet relève du régime des plus-values immobilières : voir le guide du viager.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F2762 (achat ou vente en viager, vérifiée le 18 août 2025) et F59 (taxe foncière, vérifiée le 25 septembre 2026).
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