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Loi Pinel

Investir dans la loi de défiscalisation Pinel 2017

Mis en place par Sylvia Pinel le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel concerne tous les contribuables français souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Faisant suite au dispositif fiscal incitatif à l’investissement immobilier, dit loi Duflot, le dispositif Pinel est entré en vigueur le 1er janvier 2015, avec rétroactivité au 1er septembre 2014.

Selon le texte officiel, ce nouveau mécanisme, remplaçant de la loi Duflot, permet de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier, sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ans. La réduction d’impôt pourrait ainsi atteindre 63 000€.

Ce dispositif a pour finalité de favoriser la construction de logements neufs en France, en octroyant l’une des meilleures réductions d’impôt sur le revenu pour 2015.

  • 21%

    Réduction d'impôt sur le revenu sur 12 ans

  • 18%

    Réduction d'impôt sur le revenu sur 9 ans

  • 12%

    Réduction d'impôt sur le revenu sur 6 ans

  • 63000

    Réduction d'IR max

Les avantages de la Loi Pinel 2017

  • Une forte réduction d’impôt sur le revenu
  • Un investissement dans la pierre : sécurité et performance
  • Un complément de revenus pour la retraite
  • Un investissement dans des secteurs en besoin

La loi Pinel 2017 : un investissement dans l'immobilier neuf à caractère social

Comme la loi de Cécile Duflot, la loi Pinel a pour objectif, outre celui de favoriser l’immobilier neuf, de soutenir la location aux ménages moins aisés. Pour cela, un avantage fiscal est proposé aux investisseurs, en contrepartie d’un investissement immobilier et d’une mise en location à loyer modéré.

 

De plus, le caractère social du dispositif ressort également du fait que la mise en location ne peut être faite qu’au profit de locataires ne dépassant pas certains seuils annuels de revenus.

Quels avantages fiscaux avec la loi Pinel 2017 ?

Le dispositif Pinel permet à l’investisseur souhaitant acheter un appartement neuf ou une villa neuve de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’achat.

Certaines conditions encadrent cependant le logement en lui-même :

  • Il devra obligatoirement être neuf ou acquis en VEFA.
  • Il devra obligatoirement respecter la règlementation thermique (RT 2012) ou bénéficier du label BBC 2005.
  • Il devra obligatoirement être achevé dans les 30 mois suivants la déclaration d’ouverture de chantier.

Avec la loi Pinel 2017, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 63 000€ sur 12 ans, soit plus de 5 000€ par an !

Quelles sont les conditions et contraintes de la loi Pinel 2017 ?

Il existe un double plafond pour l’avantage fiscal :

  • La réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur la valeur d’un bien plafonnée à 300 000 € par an.
  • Il existe également un autre plafond qui est de 5 500€ par mètre carré.

 

De plus, en contrepartie de la défiscalisation, l’acheteur d’un logement neuf en loi Pinel doit se soumettre à  certaines conditions :

  • Il doit louer le bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans,
  • Il doit louer le bien immobilier au profit de ménages disposant de revenus limités,
  • Les loyers sont également plafonnés,
  • Le bien immobilier doit respecter des normes de performance énergétique.

La loi Pinel 2017 : une réduction d'impôt importante en contrepartie de la mise en location d'un bien immobilier neuf sur 6, 9 ou 12 ans

Le mécanisme de la loi Pinel est simple : vous investissez dans un logement neuf respectant certaines caractéristiques légales (zonage, normes énergétiques) et vous louez le bien à titre de résidence principale pendant une durée de 6 ans minimum, pouvant aller jusqu’à 12 ans, à des conditions de loyers et plafonds de ressources des locataires prévus également par la loi. Le but étant de permettre à des foyers modestes d’accéder à une location neuve, de qualité, à un loyer raisonnable.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 6, 9 ou 12 ans, d’un montant égal à 12%, 18% ou 21% de la valeur de votre achat.

Il existe deux autres plafonds concernant la base de calcul de la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre :

  • Un de 300 000€ par an,
  • Un de 5 500€ par mètre carré.

La loi Pinel 2017 : la garantie d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un investissement à caractère social

La loi Pinel incite à louer un bien immobilier à des conditions plus avantageuses pour le locataire : les niveaux de loyers, fixés par décret, sont inférieurs au prix du marché d’environ 10% à 15%.
De plus, les ressources des ménages prétendant à la location sont plafonnées. Ces plafonds de ressources se situent cependant au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.
Ce nouveau dispositif s’applique à tous les investissements (actes de réservation faisant foi) réalisés depuis 1er septembre 2014.
Au même titre que la loi Duflot 2014, l’acheteur bénéficie de sa réduction d’impôt l’année qui suit celle de la réalisation de son acquisition.

Quels sont les logements qui peuvent être acquis sous la loi Pinel 2017 ?

Différents types d’acquisitions peuvent être acquis sous le régime de la loi Pinel 2017. Certaines conditions viennent cependant restreindre les possibilités.

Les logements éligibles à la loi Pinel 2017

 

Les logements pouvant être achetés tout en bénéficiant de la loi Pinel sont :

  • les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA),
  • les logements que l’investisseur fait construire,
  • les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs,
  • les locaux commerciaux ou industriels transformés en logements et l’habitat indigne, une fois réhabilité.

Pour chacun de ces types d’acquisition, il existe des délais d’achèvement du bien immobilier à respecter :

Type d’acquisition

Logement en VEFA

Logement à construire

Logement faisant l’objet de travaux

Délai d’achèvement 30 mois à partir de la signature de l’acte authentique 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire 31 décembre de la 2ème année suivant celle d’acquisition du logement

 

Toutes les tailles de logements intègrent la loi Pinel (sous réserve des plafonds de prix au m² et de prix global, concernant le calcul de l’avantage fiscal): T1, T2, T3, T4, T5…

 

L’obtention nécessaire du label BBC pour les logements éligibles à la loi Pinel 2017

 

Les logements éligibles à la loi Pinel 2017 doivent afficher des niveaux élevés de performance énergétique. Ainsi, qu’ils soient neufs ou totalement réhabilités, la norme RT 2012 ou le label BBC 2005 doivent être respectés.

Zonage des logements éligibles à la loi Pinel 2017

Les logements doivent se localiser dans le zonage prévu. Il s’agit des zones à forte tension locative, avec une demande plus importante que l’offre de logements :

  • zone A bis (Paris et première couronne),
  • zone A (reste de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération Genevoise),
  • zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse).

La zone B2 (agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants) est éligible au dispositif Pinel, sous condition d’obtention d’un agrément préfectoral.

Enfin la zone C (zones rurales, agglomérations de moins de 50 000 habitants) n’est pas concernée par le dispositif.

Jeremy Gimenez

Directeur Général

Conseiller en Gestion de Patrimoine

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Exemple d'investissement dans un appartement sous la loi Pinel 2017

Vous envisagez d’investir dans un appartement T3 de 60 m² d’une valeur de 200 000€ situé en zone B1. Vous vous engagez à louer ce bien pendant 12 ans.

Quel montant de réduction d’impôt sur le revenu vous pouvez obtenir ?

La réduction d’impôt sur le revenu de 21% s’applique sur la valeur du bien. Attention cependant à ce que les plafonds de 5 500€ par m² et de 300 000€ général ne soient pas dépassés. En l’occurrence, dans notre exemple le plafond est respecté (5.500 x 60 = 330.000€).
21% de 200 000€ = 42 000€. Vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu de 3 500€ par an pendant 12 ans.

Quels revenus pouvez-vous espérer ?

Dès lors que le locataire respecte les plafonds de ressources, le loyer sera plafonné selon des modalités fixées par décret. Ce plafond est à multiplier par la surface pondérée loi Pinel (la surface habitable + la moitié de la surface des annexes) et par un coefficient multiplicateur.
En zone B1, le loyer d’un T3 est plafonné à 10,06€ par m² selon le barème. Le coefficient multiplicateur est lui de : 0.7 + (19/surface pondérée) = 1.02. Le loyer maximum de cet appartement sera donc de : 10,06 x 60 x 1.02 = 616€.

Investir en SCPI Pinel 2017 : immobilier indirect et réduction d'impôt sur le revenu

L’investissement en SCPI est une alternative de choix en 2017 pour investir dans l’immobilier sans souci de gestion et avec une mise initiale faible. L’investissement en SCPI Pinel est l’un des meilleurs placements pour réduire votre impôt sur le revenu en 2017.

 

Investir dans une SCPI fiscale en 2017 pour réduire votre impôt sur le revenu

 

Les SCPI Pinel constituent une nouvelle catégorie de SCPI fiscales qui vous permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel (réduction d’impôt sur le revenu) tout en investissant dans l’immobilier neuf français.
Le montant de l’avantage fiscal est égal à 21% du montant de la souscription, étalé sur 12 ans, soit 1,75% par an.
Le montant d’investissement maximum est égal à 300 000€ par an et par contribuable.

Notez que les SCPI peuvent se cumuler avec un investissement immobilier neuf éligible à la loi Pinel, notamment lorsqu’un contribuable souhaite atteindre la limite des 300 000€.

Exemple : en investissant dans une SCPI Pinel 300 000 €, un investisseur perçoit des revenus locatifs à hauteur de ses parts et bénéficie d’une réduction d’impôt de :

  • 36 000€, soit 6 000€ par an pendant 6 ans.
  • 54 000€, soit 6 000€ par an pendant 9 ans.
  • 63 000€, soit 5 250€ par an pendant 12 ans.

En contrepartie le souscripteur des parts de la SCPI doit s’engager à conserver son investissement en principe au minimum 6, 9 ou 12 ans (période de location).

Cependant, dans le cadre d’une SCPI, la période de souscription effective est plus longue car celle-ci est dissoute au terme d’une chronologie déterminée, à savoir l’acquisition des biens, leur mise en location et leur revente au terme de la période de location obligatoire. Concrètement, la période de conservation est de l’ordre de 12-13 ans.

Investir dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Pinel permet d’accéder à un patrimoine immobilier neuf, respectant les dernières normes environnementales (BBC, RT2012) et situé dans les secteurs où la demande locative est la plus forte : région parisienne, métropoles régionales.

 

Investissement en SCPI : un placement accessible dans l’immobilier sécurisé et diversifié

 

L’investissement dans des parts de SCPI vous permet de mutualiser les risques de votre investissement du fait du grand nombre de locataires (nombreux biens composant la SCPI), et d’investissements répartis sur toute la France.

De plus, l’investissement dans des parts de SCPI peut se réaliser avec de faibles montants (5 000€ minimum environ). Vous pouvez en outre investir un montant précis vous permettant de réduire votre impôt du montant souhaité, ce qui est avantageux dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale. En effet, un logement Pinel peut vous apporter trop de réduction d’impôt ou au contraire pas assez, les SCPI peuvent alors venir en complément ou remplacer un investissement immobilier direct.

Enfin, l’investissement dans des parts de SCPI peut être réalisé cash ou à crédit.

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