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Comment déclarer mon investissement en loi Scellier ?
Besoin d'un conseil ?La loi « Scellier » ouvrait droit à une réduction d’impôt pour un investissement locatif réalisé du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 (jusqu’au 31 mars 2013 si l’engagement avait été pris en 2012). Il n’est plus possible d’investir, mais les investisseurs de l’époque déclarent encore, selon leur situation, leurs revenus fonciers, la fraction annuelle de leur réduction, son complément en cas de prorogation de l’engagement de location, et leurs reports.
Ces déclarations se déposent aux dates de la déclaration de revenus : mi-mai pour le papier, fin mai ou début juin en ligne selon votre département (calendrier fiscal sur impots.gouv.fr).
Trois déclarations accompagnent la déclaration 2042 habituelle :
- Une déclaration de revenus fonciers 2044 (dispositif Scellier de base) ou 2044 spéciale (dispositif Scellier intermédiaire ou social) : celle-ci est à remplir à partir de l’année d’acquisition.
- La déclaration des réductions d’impôt n° 2042 RICI : elle se remplit à partir de l’année d’achèvement (année de livraison du logement ou de déclaration d’achèvement des travaux) et tous les ans durant la période de réduction d’impôt.
- La déclaration d’engagement de location n° 2044-EB : elle se remplissait l’année d’achèvement — une étape aujourd’hui passée pour tous les investissements Scellier.
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La déclaration de revenus fonciers 2044 ou 2044 spéciale
Ces deux déclarations s’effectuent à partir de l’année d’acquisition, quel que soit le dispositif en cause (Scellier classique ou intermédiaire). Elles correspondent à la déclaration de revenus fonciers classique, qui permettra soit de déduire les charges supportées, soit de créer un déficit foncier reportable sur 10 ans.
Le dispositif Scellier "classique"
Concernant le dispositif Scellier classique, les revenus fonciers dégagés par l’investissement se déclarent, comme pour un investissement de droit commun, dans le formulaire 2044.
Le dispositif Scellier "intermédiaire"
Concernant le dispositif Scellier intermédiaire, les revenus fonciers sont à déclarer dans le formulaire 2044 SPE (cocher la case « Scellier dans le secteur intermédiaire ») qui permet de mentionner l’abattement spécifique de 30% sur les loyers (reporter le montant de l’abattement en ligne 228).
Les suites de la déclaration 2044 ou 2044 SPE
Le résultat foncier obtenu, dans la déclaration 2044 ou 2044 SPE est ensuite à reporter dans la déclaration de revenus n° 2042, ligne 4BA (4BB ou 4BC s’il s’agit d’un déficit).
La déclaration de l’ensemble des revenus fonciers doit se faire sur un document unique : en d’autres termes, lorsque les revenus fonciers sont issus de différents investissements, et que l’un d’eux nécessite une 2044 SPE, alors tous les investissements du contribuable doivent être déclarés sur ce document.
Le bénéfice de la réduction Scellier ne fait pas obstacle au régime micro-foncier : le revenu net est alors calculé avec le seul abattement forfaitaire de 30 %, sans la déduction spécifique de 30 % du secteur intermédiaire.
L’engagement de location : le formulaire 2044 EB
Ce formulaire permet au contribuable souhaitant bénéficier du dispositif Scellier de formaliser son engagement de location, en y précisant ses coordonnées, l’avantage fiscal demandé ainsi que diverses informations concernant le logement en lui-même.
Ce document est à fournir l’année de l’achèvement des travaux ou de la livraison pour une acquisition en VEFA, et cela même si le logement n’a pas été occupé par un locataire durant l’année concernée.
Pendant une période de 3 ans, le propriétaire devra ensuite conserver, à titre de justificatifs, les documents suivants :
- L’acte authentique d’acquisition,
- La copie du bail,
- Ainsi que, pour le Scellier intermédiaire uniquement, une copie de l’avis d’imposition du locataire pour n-2.
En cas de déclaration papier, ces documents sont à joindre au formulaire 2044 EB.
La déclaration des réductions d’impôt n° 2042-RICI
Cette déclaration est à souscrire pour bénéficier de la réduction d’impôt, à partir de l’année d’achèvement ou de livraison du logement et durant toute la durée de la réduction d’impôt.
Pour mémoire : la première année de déclaration, passée pour tous les investissements Scellier
Pour la première année de déclaration de l’investissement, il fallait déclarer, sur la déclaration des réductions d’impôt (alors la 2042 C, aujourd’hui la 2042 RICI), le prix de revient du bien immobilier, soit le prix d’acquisition, majoré des frais supplémentaires afférents à cette acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement…).
Cependant, il convient de rappeler que ce prix de revient reste plafonné. Ce plafond varie selon les mètres carrés concernés et la zone géographique de l’immeuble.
| Zones | A et A bis | B1 | B2 | C |
| Plafond au m2 | 5000€ | 4000€ | 2100€ | 2000€ |
Ce prix de revient est également plafonné à 300 000€ par an et par logement.
Le contribuable devra tenir compte de ces plafonds lorsqu’il reportera le montant du prix de revient dans sa déclaration.
En 2013, un particulier a acquis un bien en dispositif Scellier, livré en mars 2014 : un appartement de 70 m2 situé en zone B1.
Le plafond au m2 à respecter était de 70 m2 x 4 000 €, soit 280 000 € ; le prix de revient était également limité à 300 000 €. Au titre de l’année d’achèvement (2014), le prix de revient reporté sur la déclaration des réductions d’impôt (alors la 2042 C) était donc de 280 000 € au maximum.
C’est sur ce prix de revient que l’administration fiscale a calculé la réduction d’impôt.
Les déclarations suivantes
Chaque année de la période de réduction, vous reportez sur la déclaration n° 2042 RICI la fraction de la réduction d’impôt de l’année — un neuvième en métropole —, dont le montant figure sur votre avis d’impôt. Pour la déclaration de 2026 (revenus de 2025), ce sont les investissements achevés en 2017 qui en sont à leur neuvième et dernière année : case 7RT pour un investissement réalisé en 2012 (ou jusqu’au 31 mars 2013 avec engagement pris en 2012), case 7RU pour un investissement réalisé en 2011.
La prorogation en Scellier intermédiaire
En Scellier intermédiaire, l’engagement de location peut être prorogé par périodes de trois ans, renouvelables une fois, en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire : chaque prorogation ouvre droit à un complément de réduction d’impôt, à demander sur la 2042 RICI.
Les reports de réduction
Si votre réduction d’impôt Scellier excède l’impôt dû, le solde est reportable sur les six années suivantes ; il se déclare lui aussi sur la 2042 RICI. La réduction Scellier entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
Source : impots.gouv.fr, Brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, « Investissements locatifs Scellier » (p. 267 à 276) et déclaration n° 2042 RICI.
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