Plus-values immobilières : calcul

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Le calcul de la plus-value immobilière imposable s’effectue en plusieurs étapes : détermination du montant de cession, du montant d’acquisition, application des abattements légaux, imposition au taux en vigueur, et éventuelle application de la surtaxe pour les plus-values importantes.

Cas d'exonération de plus-value immobilière

Il convient dans un premier temps de vérifier si la plus-value est exonérée.

La plus-value lors de la cession est exonérée si :

L’immeuble constitue la résidence principale, et en cas d’usage mixte pour cette partie seulement,
L’immeuble est détenu depuis plus de 30 ans,
Il s’agit d’un remembrement (l’usufruit rejoint la nue-propriété),
La vente est inférieure à 15 000€,
L’assurance joue en cas de sinistre d’un immeuble…

Si l’immeuble n’entre pas dans l’une de ces catégories, un ensemble de calculs est appliqué pour déterminer la plus-value imposable (calcul d’ordre fiscal, ne reflétant pas exactement les gains réalisés sur la vente). Le but est d’avoir la valeur d’acquisition la plus importante avec les options offertes par la loi, et le prix de cession le plus faible. Les calculs sont les suivants :

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Calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière : détermination du montant de cession du bien

Il s’agit du prix stipulé dans l’acte, que vous pouvez minorer des frais liés à la vente à votre charge (commissions…).

Calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière : détermination du prix d'acquisition du bien

Il s’agit du prix stipulé dans l’acte, majoré :

De 7,5% du prix d’acquisition au titre des frais de notaire, ou des frais réels s’ils sont supérieurs.
Des frais de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou rénovation (hors main d’oeuvre), ou, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que cela est supérieur, d’un forfait de 15% du prix d’acquisition. Ce forfait peut s’appliquer, même si concrètement vous n’avez pas effectué de travaux.

En réalisant la différence, vous obtenez la plus-value imposable.

Calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière : abattements sur la plus-value imposable

Le régime applicable prévoit un double régime d’abattement :

sur l’impôt sur le revenu
et sur les prélèvements sociaux,

que l’on peut synthétiser dans le tableau suivant :

Durée de détention	Taux d’abattement / an sur l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement/ an sur les prélèvements sociaux
au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième	6%	1.65%
pour la vingt- et -unième année de détention	4%	1.60%
au-delà de la vingt-deuxième année		9%

Ce nouveau régime semble donc plus avantageux pour les futurs vendeurs puisqu’il porte l’exonération totale d’impôt sur le revenu à vingt-deux ans, au lieu de trente.

Seul bémol : l’exonération des prélèvements sociaux resterait acquise qu’au bout de trente ans de détention, ce qui instaure un mécanisme d’abattement à double vitesse.

Abattements exceptionnels 2015

Abattement exceptionnel de 25 %

Un abattement exceptionnel de 25% est prévu pour les plus-values réalisées suite à la cession d’un bien immobilier situé dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

La cession doit avoir lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014, ou le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors qu’une promesse de vente a été signé au plus tard le 31 décembre 2014.

Pour bénéficier de cet abattement exceptionnel, l’acquéreur doit s’engager, dans l’acte de vente,

à démolir les constructions existantes,

à reconstruire des locaux destinés à l’habitation, dont la surface de plancher doit être au moins égale à 90 % de celle autorisée en application des règles du plan local d’urbanisme (PLU) ou du plan d’occupation des sols (POS),

et ce dans un délai de 4 ans à compter de la signature de l’acte de vente.

En cas de non-respect de l’engagement dans le délai imparti, l’acquéreur est redevable d’une amende égale à 10 % du prix d’acquisition du bien. Attention, cet abattement ne concerne pas les plus-values réalisées sur les cessions de terrains à bâtir ou les cessions de titres de sociétés.

Abattement exceptionnel de 30% pour les terrains à bâtir

Depuis le 1er septembre 2014, le régime de la plus-value des terrains à bâtir a été réformé pour être aligné sur celui des biens bâtis.Un nouvel abattement exceptionnel et temporaire de 30 % est créé lors de l’imposition de la plus-value résultant de la vente de terrain à bâtir, à la double condition :

qu’une promesse de vente soit signée et acquiert date certaine avant le 31 décembre 2015,
que la cession intervienne au plus tard au 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

Calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière : application de l'impôt sur la plus-value

Le taux est de 19% du montant calculé.

En outre, les prélèvements sociaux de 17,2% sont dus.

L’impôt global est donc pour le moment de 36,2% du montant de la plus-value calculée.

Le schéma ci-dessous reprend les diverses étapes.

Si les calculs dégagent une moins-value, celle-ci n’est pas imputable sur des plus-values de même nature (sauf vente en bloc d’un immeuble acquis de façon successive) ou sur l’IR.

En 2015, Monsieur X cède un immeuble, acquis en 2001 pour 150.000€. La prix de cession est fixé à 300.000€.

La plus-value imposable est donc de 300.000 – (150.000 + (7,5% x 150.000) + (15% x 150.000)) = 116.250€.

L’immeuble ayant été détenu durant 14 ans, l’abattement pour durée de détention sera de 9 x 6% = 54%.

La plus-value nette sera donc de 116.250 – (116.250 x 54%) = 53.475€. C’est ce montant qui sera taxé au taux de 19%, soit 10.160€.

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention sera de 9 x 1,65%, soit 14,85%.

La plus-value nette étant donc de 116.250 – (116.250 x 14,85%) = 98.987€. C’est ce montant qui sera taxé au taux de 17,2%, soit 17.026€.

La surtaxe 2013 sur les plus-values immobilières des résidences secondaires et locatives

Les plus-values immobilières excédant 50 000€ subissent depuis 2013 une surtaxe allant de 2% à 6%. Cette taxe additionnelle s’ajoute à l’impôt classique de 19% + 17,2% de prélèvements sociaux. Il existe toutefois un système de lissage destiné à réduire la facture fiscale.

Le tableau suivant résume la fiscalité applicable à cette surtaxe immobilière :

Plus-value imposable (PV)	Montant de la taxe
De 50 001€ à 60 000€	*2% PV – 5% (60 000 – PV)**
De 60 001€ à 100 000€	2% PV
De 100 001€ à 110 000€	*3% PV – 10% (110 000 – PV)**
De 110 001€ à 150 000€	3% PV
De 150 001€ à 160 000€	*4% PV – 15% (160 000 – PV)**
De 160 001€ à 200 000€	4% PV
De 200 001€ à 210 000€	*5% PV – 20% (210 000 – PV)**
De 210 001€ à 250 000€	5% PV
De 250 001€ à 260 000€	*6% PV – 25% (260 000 – PV)**
Supérieure à 260 001€	6% PV

Les ventes exonérées avec l’abattement pour durée de détention seront également épargnées.

Cas particulier : plus-value immobilière sur résidence principale en cas de séparation d’un couple

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 94 du 24 juillet 2007 adapte le régime des plus-values immobilières lorsqu’il s’agit de la vente de la résidence principale d’un couple se séparant.

En effet, lorsqu’un couple se sépare (mariage, PACS, concubinage) et qu’il habitait une résidence commune à titre principal (ou qui était en construction), si l’un des membres de ce couple change de domicile, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence commune devrait être imposée.

La loi prévoit cependant certaines dérogations :

La résidence principale de concubins, partenaires pacsés ou d’un couple marié est exonérée d’impôt sur la plus-value, même si l’un des membres du couple ne vit plus dans celle-ci, dès lors que le second continue de vivre dans la résidence et que la vente s’effectue dans des délais normaux (un an maximum).
Cette mesure vaut pour les couples mariés, pacsés et en situation de concubinage notoire (union de fait, caractérisé par une vie commune continue et stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe).

Si la résidence principale était en construction au moment de la séparation et de la vente, l’exonération s’applique dès lors que les intéressés peuvent prouver leur situation matrimoniale (concubinage notoire, PACS, mariage), que l’immeuble cédé était destiné à leur habitation principale, et qu’ils ne sont pas propriétaires de la résidence qu’ils occupent lors de la vente de leur future résidence principale.

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