5 sur 5Avis vérifiés
Un accompagnement adapté en fonction de votre profil et une réactivité appréciée
- Placements
- Immobilier
-
Comment investir dans l’immobilier ?
-
- Nos guides
- Qui sommes-nous ?
- Contactez-nous
Loueur meublé non professionnel – LMNP
Besoin d'un conseil ?Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsque vous louez un logement meublé et que l’une au moins de ces deux conditions est remplie : les recettes annuelles de cette activité, pour l’ensemble du foyer fiscal, sont inférieures à 23 000 €, ou elles sont inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres bénéfices…). Si les deux seuils sont dépassés, vous êtes loueur en meublé professionnel.
Fiscalité du LMNP ?
Les loyers se déclarent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Si vous louez par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.
Le régime micro-BIC s’applique si les recettes ne dépassent pas un seuil. Pour les revenus de 2025 : 77 700 € en location meublée de longue durée, comme pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, avec un abattement forfaitaire de 50 % ; 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, avec un abattement de 30 %. À partir des revenus de 2026, le seuil de 77 700 € passe à 83 600 €. Les charges ne sont pas déductibles et le régime ne permet pas de constater un déficit.
Le régime réel s’applique au-delà de ces seuils ; en dessous, vous pouvez le choisir. L’option est exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, puis reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation. Vous déduisez alors vos charges et l’amortissement du logement et des meubles. Le réel simplifié s’applique jusqu’à 286 000 € de recettes, le réel normal au-delà (seuils applicables de 2026 à 2028).
Déclarer le début de l’activité. Dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, vous déclarez gratuitement le démarrage de l’activité sur le guichet des formalités des entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET, à reporter sur votre déclaration de revenus, et vous indiquez le régime d’imposition choisi.
Une question sur votre situation ?
Chaque situation est différente. Un conseiller Expert Invest fait le point avec vous, sans engagement, et vous rappelle au plus vite.
09 72 45 87 90« * » indique les champs nécessaires
Optimisation fiscale grâce au LMNP
Contrairement au loueur meublé professionnel, vous pourrez déduire la totalité des charges afférentes aux biens meublés que vous possédez non sur votre revenu global, mais sur vos revenus de même nature (des BIC issus de locations meublées).
De quelles charges s’agit-il ?
- Vous pourrez déduire l’année d’acquisition du bien tous les frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les commissions diverses. La déduction de ces frais d’acquisition pourra même être étalée sur 5 ans maximum.
- Ensuite les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les primes d’assurance sont également déductibles dans les mêmes conditions que n’importe quel investissement immobilier.
- Enfin, toutes les charges locatives, les charges éventuelles de copropriété sont également déductibles.
Si à la fin de l’année vous êtes en déficit, c’est-à dire que vos revenus tirés de la location sont inférieurs à l’ensemble des charges déductibles.
Vous pourrez alors imputer ce déficit vos autres revenus BIC de même nature. Si vous êtes encore en déficit fiscal à la fin, ce surplus de déficit restant pourra être imputé sur les revenus de même nature des 10 années fiscales suivantes.
Le second intérêt du statut de loueur meublé non professionnel est que vous pourrez amortir la valeur de votre bien immobilier ainsi que la valeur des meubles le composant. Les amortissements du bien s’étalent en général entre 20 et 30 ans, et ceux du mobilier qui le compose entre 5 et 10 ans.
Il faut noter que pour les biens loués par une personne physique (ou par une société de personnes dont les associés sont des personnes physiques) les amortissements chaque année ne peuvent excéder le montant des loyers perçus diminués des charges afférentes à votre acquisition. Ainsi le surplus d’amortissements non déduits sera lui reportable les années suivantes sans limitation de durée.
À la revente, le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sous un régime réel doivent toutefois être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F32744 (revenus d’une location meublée, vérifiée le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée » (mis à jour le 10 juillet 2026) ; BOFiP, BOI-BAREME-000044 (seuils des régimes d’imposition, 19 août 2026). Vérifié le 26/09/2026.
Récupération de la TVA
Un investissement LMNP peut dans certains cas être soumis à la TVA, ce qui peut devenir très intéressant car vous récupèrerez dans les 6 mois suivant votre investissement 20% de TVA sur le montant de votre acquisition. Mais vous aurez en contrepartie à reverser à l’Etat la TVA que vous percevrez sur les loyers issus de la location. Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement vous devez vous trouver dans une des catégories suivantes :
- Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
- Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
- Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger
– Prestations de mise à disposition d’un local meublé dont l’exploitant fournit à titre onéreux et de manière habituelle en plus de l’hébergement au moins 3 des prestations suivantes :
- Le petit déjeuner
- Le nettoyage quotidien des locaux
- La fourniture de linge de maison
- La réception de la clientèle
Si vous ne pouvez être rattaché à aucune de ces prestations vous serez automatiquement exonérés de TVA sans faculté d’option.
Si par contre vous pouvez être rattaché à une de ses prestations, en plus de la récupération de la TVA de 20% sur le montant de votre investissement, vous bénéficierez d’un taux de TVA de 10% sur les loyers que vous percevrez.
Vous devrez si vous souhaitez récupérer la TVA sur votre investissement conserver votre bien pendant 20 ans. Si vous revendez votre bien avant les 20 ans, vous devrez rendre une partie de la TVA qui vous a été restituée au prorata du nombre d’années de détention du bien. SAUF si vous trouvez un acheteur qui reprend aussi votre bail commercial et donc qui continuera après vous dans les mêmes conditions, alors vous n’aurez rien à rendre à l’Etat.
Guide offert
Dirigeant : sortir l'argent de votre société
Salaire, dividendes, compte courant, holding : ce que chaque voie coûte réellement, charges et impôt compris.
- Le coût complet de chaque mode de rémunération, comparé sur trois niveaux
- Le compte courant d'associé : l'outil le plus souple et le plus mal utilisé
- SCI à l'IR ou à l'IS : le point de bascule, chiffré
- Préparer la cession : les régimes de faveur et le délai à respecter
PDF · 8 pages · 8 min de lecture
Pourquoi choisir Expert Invest ?
Les meilleurs
placements du marché
Un conseiller dédié,
disponible et qualifié
Un suivi de votre projet
du début à la fin
Pas de frais supplémentaires
Le cabinet Expert Invest en quelques chiffres
- 2010 L'année de création du cabinet, à Toulouse.
- 80 M€ d'investissement déjà réalisés par le cabinet pour ses clients.
- 350 solutions d'épargne disponibles au sein du cabinet.
Avis de nos clients, certifiés par un organisme indépendant
Mon investissement idéal en 3 étapes seulement !
1.
Je fixe un rdv en ligne avec un Expert, c’est gratuit et sans engagement.
2.
En entretien visio nous faisons le point sur votre situation.
3.
Je n’ai plus qu’à investir dans les meilleurs placements me correspondant !
