Quel avantage fiscal, quelle réduction d’impôt sur le revenu avec la loi Pinel ?

Le montant de la réduction d’impôt

Le montant de la réduction d’impôt Pinel dépendait de la durée d’engagement choisie (6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans) et de la version du dispositif retenue (Pinel classique ou Pinel Plus).

Pour les derniers investissements, réalisés en 2024, la réduction était de 9 % du prix de revient pour un engagement de 6 ans et de 12 % pour 9 ans, portée à 14 % au total en cas de prorogation jusqu’à 12 ans ; pour les logements Pinel Plus, qui respectaient des critères de qualité renforcés, et pour ceux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, les taux restaient de 12 %, 18 % et 21 %. Ces taux sont ceux de la métropole ; ils sont plus élevés outre-mer.

La réduction d’impôt était calculée dans la limite de 300 000 € d’investissement par contribuable et par an, et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Source : Brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, « Investissements locatifs Duflot et Pinel » (impots.gouv.fr).

Un dispositif désormais fermé aux nouveaux investissements

Le Pinel ne constitue plus une solution de défiscalisation accessible pour une nouvelle acquisition en 2026.

En revanche, les personnes ayant investi avant le 31 décembre 2024 continuent de bénéficier de la réduction d’impôt obtenue lors de leur investissement, sous réserve du respect continu des conditions du dispositif :

• de la date de réalisation de l’investissement ;
• de la durée de leur engagement de location ;
• du respect des conditions de location et de ressources du locataire ;
• des plafonds de loyer applicables ;
• des modalités de déclaration de la réduction d’impôt.

La réduction d’impôt Pinel entrait par ailleurs dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Les principaux points à vérifier pour un investissement Pinel existant

La durée de l’engagement locatif

L’engagement initial était de 6 ou 9 ans, prorogeable par périodes de 3 ans jusqu’à 12 ans. La durée retenue détermine le taux de réduction d’impôt applicable et son étalement dans le temps.

Le respect des conditions de location

Le logement doit notamment être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. Le respect des conditions applicables au locataire et au logement reste une condition du maintien de l’avantage fiscal.

Les déclarations fiscales

La fraction annuelle de la réduction se déclare chaque année sur l’annexe n° 2042-RICI, pour le montant indiqué par l’échéancier de votre avis d’impôt ; en cas de prorogation, le complément de réduction s’impute par tiers sur chacune des trois années de la période.

La fin de l’engagement

À l’approche du terme de l’engagement locatif, il est important d’anticiper les conséquences patrimoniales de la fin du dispositif : conservation du bien en location libre, occupation personnelle ou revente.

Expert Invest vous accompagne

Même si le dispositif Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux investissements, les investisseurs qui détiennent déjà un bien Pinel peuvent avoir besoin d’être accompagnés dans le suivi de leur engagement.

Expert Invest vous accompagne notamment pour :

• faire le point sur votre investissement Pinel existant ;
• vérifier les principales échéances liées à votre engagement locatif ;
• anticiper la fin de votre période d’engagement ;
• étudier les différentes possibilités concernant le bien à l’issue du dispositif ;
• analyser les conséquences patrimoniales d’une conservation ou d’une vente ;
• réfléchir à une nouvelle stratégie d’investissement adaptée à votre situation ;
• optimiser la structure de vos financements et l’organisation de votre patrimoine.