Comparatif entre la loi Pinel, la loi Duflot et la loi Scellier

Trois dispositifs successifs de défiscalisation immobilière

Depuis 2009, plusieurs dispositifs se sont succédé pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf :

• La loi Scellier (2009-2012) : Le premier grand dispositif moderne d’incitation à l’investissement locatif neuf.
• La loi Duflot (2013-2014) : Un cadre recentré avec des conditions d’engagement et des plafonds de loyers plus stricts.
• La loi Pinel (2014-2024) : Une formule souple apportant de la modularité sur les durées et la possibilité de louer à des ascendants ou descendants.

Ces trois dispositifs poursuivaient un objectif commun : inciter les particuliers à investir dans le logement neuf, en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu, dans les zones où la demande locative dépassait l’offre.

Le Pinel se distinguait de ses prédécesseurs par une plus grande souplesse : durée d’engagement au choix (6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans) et, pour les investissements réalisés à partir de 2015, possibilité de louer à un ascendant ou descendant hors foyer fiscal. Comme pour le Duflot, la part de la réduction qui dépasse l’impôt d’une année ne peut pas être reportée sur les années suivantes ; c’est le Scellier qui permettait ce report.

Source : Brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, « Investissements locatifs Duflot et Pinel » (impots.gouv.fr).

Un dispositif désormais fermé aux nouveaux investissements

Ces trois dispositifs sont aujourd’hui clos aux nouveaux investissements. En revanche, les personnes ayant investi sous l’un de ces régimes avant leur fermeture respective restent pleinement concernées par leurs engagements fiscaux.

Leur situation doit notamment être appréciée en tenant compte :

• De la date de réalisation de l’investissement ;
• Du dispositif applicable au moment de l’acquisition (Scellier, Duflot ou Pinel) ;
• De la durée de leur engagement de location ;
• Du respect des conditions de location et de ressources du locataire ;
• Des modalités de déclaration de la réduction d’impôt.

Les principaux points à vérifier pour un investissement existant

La durée de l’engagement locatif

Selon le dispositif concerné, l’engagement initial était de 9 ans (Scellier, Duflot) ou de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans (Pinel).

Le respect des conditions de location

Le logement doit notamment être loué nu et constituer la résidence principale du locataire. Le respect des conditions applicables au locataire et au logement reste une condition indispensable au maintien de l’avantage fiscal.

Les déclarations fiscales

La réduction d’impôt doit être correctement déclarée chaque année selon les règles applicables à l’investissement concerné.

La fin de l’engagement

À l’approche du terme de l’engagement locatif, il est important d’anticiper les conséquences patrimoniales de la fin du dispositif : conservation du bien en location libre, passage en LMNP, occupation personnelle ou revente.

Expert Invest vous accompagne

Même si ces dispositifs ne sont plus ouverts aux nouveaux investissements, les investisseurs qui détiennent déjà un bien Pinel, Duflot ou Scellier peuvent avoir besoin d’être accompagnés dans le suivi de leur engagement.

Expert Invest vous accompagne notamment pour :

• Faire le point sur votre investissement Pinel, Duflot ou Scellier existant ;
• Vérifier les principales échéances liées à votre engagement locatif ;
• Anticiper la fin de votre période d’engagement ;
• Étudier les différentes possibilités concernant le bien à l’issue du dispositif ;
• Analyser les conséquences patrimoniales d’une conservation ou d’une vente ;
• Réfléchir à une nouvelle stratégie d’investissement adaptée à votre situation ;
• Optimiser la structure de vos financements et l’organisation de votre patrimoine.

Vous avez réalisé un investissement sous un dispositif de défiscalisation et souhaitez savoir quelles sont les prochaines étapes ? Contactez Expert Invest pour faire le point sur votre situation.