Loi Pinel

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Les points forts de ce placement

À NOTER : Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est plus possible de réaliser une nouvelle opération Pinel depuis cette date. Les investisseurs ayant réalisé une acquisition pendant la période d’éligibilité continuent toutefois de bénéficier de leur réduction d’impôt jusqu’à la fin de leur engagement de location, sous réserve du respect des conditions réglementaires.

Réduction d’impôt préservée : Pour les investissements réalisés en 2024 (dernière année du dispositif), les taux applicables restent acquis (9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans pour le Pinel classique ; jusqu’à 21 % en Pinel Plus).
Investissement locatif : Permettait d’acquérir un logement éligible et de le louer nu à titre de résidence principale, sous respect de plafonds de loyers et de ressources.
Constitution d’un patrimoine : Offrait l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier pérenne financé en partie par les loyers et l’avantage fiscal.
Location à un membre de la famille : Offrait la possibilité (depuis 2015) de louer le bien à un ascendant ou descendant hors foyer fiscal.

Introduction

Le dispositif d’investissement locatif Pinel, issu de la loi de finances du 29 décembre 2014 et applicable aux acquisitions réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 (art. 199 novovicies du Code général des impôts), avait pour objectif de soutenir la construction et la location intermédiaire dans les zones tendues du territoire.

Le dispositif s’est éteint définitivement le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement ne peut prétendre à cette réduction d’impôt. Le Pinel Plus, qui permettait de conserver les taux maximaux historiques sous conditions renforcées, a pris fin à la même date.

Cette page d’information s’adresse aux investisseurs détenant déjà un bien Pinel (afin d’assurer le suivi de leurs obligations) ou à ceux qui recherchent des alternatives d’investissement immobilier en 2026.

Accédez en 1 clic à l’information qui vous intéresse !

Les points forts de ce placement

Ce qu’il faut retenir du dispositif Pinel

Les conditions applicables aux investissements en cours

Dispositifs spécifiques : Outre-mer et Bretagne

Propriétaires actuels : Comment gérer et déclarer votre bien en 2026 ?

Quelles alternatives pour investir en 2026 ?

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A qui s'adresse ce placement ?

Pour un investisseur :

Personne physique majeure, fiscalement domiciliée en France, solvable (taux d’endettement maximal de 35 %).

Pour un montant minimum de :

Jusqu’à 300 000 € par contribuable et par an, dans la limite de 2 logements par an, avec un double plafond de 5 500 €/m² de surface habitable.

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6 ans, prolongeable jusqu’à 9 ou 12 ans.

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Ce qu’il faut retenir du dispositif Pinel

Le Pinel n’étant plus accessible pour une nouvelle acquisition, son intérêt aujourd’hui réside dans le suivi des engagements en cours pour les propriétaires bailleurs.

La réduction d’impôt

Pour les acquisitions finalisées en 2024, les taux appliqués sont :

Pinel classique : 9 % (6 ans), 12 % (9 ans), 14 % (12 ans).
Pinel Plus : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans).

L’investissement locatif

Reposait sur la location nue à titre de résidence principale du locataire, soumise au respect strict d’un barème de loyers et de ressources.

La location au cercle familial

Possibilité réservée aux baux conclus avec des ascendants ou descendants ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Préparer l’avenir après l’engagement

Pour les propriétaires actuels, l’enjeu est désormais d’anticiper la fin de la période d’engagement : poursuite de la location sous régime conventionnel ou libre, revente du bien, ou occupation à titre personnel.

Chiffres clés

31 décembre 2024

Clôture définitive du dispositif Pinel et Pinel Plus.

21 %

Taux maximal de réduction d’impôt atteint en Pinel Plus (engagement 12 ans, acquisitions 2024).

300 000 € / 5 500 € par m²

Plafonds annuels et métriques appliqués au calcul du prix de revient.

Nombre maximal de logements éligibles par investisseur et par an.

Les conditions applicables aux investissements en cours

Pour conserver le bénéfice de l’avantage fiscal, les règles suivantes doivent continuer d’être respectées par l’investisseur :

Typologie des logements éligibles

Logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Logements construits par le contribuable.
Logements anciens réhabilités pour atteindre des performances techniques assimilables au neuf.
Locaux transformés à usage d’habitation.
Rappel : Depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles/pavillons ne sont plus éligibles ; seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont pris en compte.

Zones géographiques éligibles

Le logement doit être situé en zone tendue : A bis, A, ou B1. (Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 2018, sauf exceptions d’agréments antérieurs).

Plafonds de ressources des locataires (Revalorisés chaque année)

Les ressources du locataire sont contrôlées à la signature ou au renouvellement du bail (art. 2 terdecies D du CGI).

Ordre de grandeur indicative pour 2026 : 66 000 € pour un couple en zones A/A bis ; 48 000 € en zone B1.

Plafonds de loyers (Revalorisés chaque année)

Le loyer au m² est plafonné en fonction de la zone et modulé par un coefficient multiplicateur relatif à la surface du bien.

Ordre de grandeur indicative pour 2026 (hors coefficient) : ~19-20 €/m² (Zone A bis), 14-15 €/m² (Zone A), 11-12 €/m² (Zone B1).

Normes énergétiques

Les biens acquis doivent respecter la norme RT 2012 (Pinel classique) ou la norme RE2020 avec critères de qualité d’usage renforcés (Pinel Plus).

Différences entre Pinel Classique et Pinel Plus (Acquisitions 2024)

Critères	Loi Pinel Classique	Loi Pinel Plus
Taux de réduction d’impôt (2024)	9 % (6 ans) / 12 % (9 ans) / 14 % (12 ans)	12 % (6 ans) / 18 % (9 ans) / 21 % (12 ans)
Surface minimale exigée	Aucune (hors surface légale)	Surface minimale obligatoire selon la typologie
Double exposition	Optionnelle	Obligatoire dès le T3
Espace exterior privatif	Optionnel	Obligatoire (avec surface minimale requise)
Critères environnementaux	Norme RT 2012	Norme RE2020 renforcée
Zonage	Zones A, A bis, B1	Zones A, A bis, B1 + Quartiers prioritaires de la ville

Dispositifs spécifiques : Outre-mer et Bretagne

Pinel Outre-Mer : Offrait des taux de réduction préférentiels et des plafonds adaptés aux spécificités territoriales ultra-marines. Également clos depuis le 31 décembre 2024.
Pinel Breton : Expérimentation régionale ciblée par arrêté préfectoral en Bretagne. Clôturé le 31 décembre 2024 pour l’ensemble des nouvelles opérations.

Propriétaires actuels : Comment gérer et déclarer votre bien en 2026 ?

La fin du dispositif n’annule pas vos droits. Vous devez maintenir la location et déclarer vos revenus fonciers selon les démarches habituelles :

Première année de déclaration (pour acquisitions VEFA livrées récemment) :

Formulaire 2042 RICI : Déclaration de la réduction d’impôt en complétant la durée d’engagement (cases 7QA ou 7QB).
Formulaire 2044 EB : Engagement de location précisant les caractéristiques et conditions du bien.
Formulaire 2044 : Déclaration des loyers perçus et charges déductibles.
Formulaire 2042 C : Bilan d’imposition du résultat foncier.

Années suivantes : Report annuel des revenus locatifs sur les formulaires 2044 et 2042 C.

Cas de la VEFA : La déclaration initiale s’effectue obligatoirement l’année qui suit la livraison finale (remise des clés) du logement.

Quelles alternatives pour investir en 2026 ?

Pour réaliser un nouvel investissement locatif à fort potentiel fiscal en 2026, plusieurs mécanismes prennent la relève du Pinel :

Le dispositif « Relance Logement » (ou « Jeanbrun »)

Issu de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47), ce dispositif s’applique aux acquisitions effectuées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Mécanisme : Repose sur une logique d’amortissement fiscal déductible des revenus fonciers (environ 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf avec imputation du déficit foncier sur le revenu global), contrairement à la réduction d’impôt directe du Pinel.
Conditions : Logement collectif (neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux de rénovation), loué nu à titre de résidence principale pour une durée d’au moins 9 ans.
Souplesse : Ouvert sans condition de ressources de l’investisseur. La location au cercle familial proche y est toutefois exclue.

Les autres solutions fiscales complémentaires

Dispositif Denormandie : Réduction d’impôt dédiée à la rénovation dans l’ancien dans les communes ciblées (ouvert jusqu’au 31 décembre 2027).
Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Amortissement comptable de l’immeuble et des meubles pour neutraliser la fiscalité des loyers.
Le déficit foncier de droit commun : Imputation des dépenses de travaux d’entretien/amélioration sur les revenus fonciers et le revenu global.

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Que ce soit pour sécuriser un engagement Pinel en cours ou pour concevoir une nouvelle stratégie immobilière en 2026, votre conseiller Expert Invest vous aide à :

Sécuriser la gestion de vos déclarations fiscales Pinel existantes.
Évaluer les opportunités d’amortissement de la nouvelle loi Relance Logement (Jeanbrun).
Étudier les arbitrages patrimoniaux à la fin de votre période d’engagement locatif.
Optimiser la structure de vos financements.

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Vos questions → Nos réponses

Peut-on encore investir en loi Pinel en 2026 ?

Non. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est plus possible de souscrire un nouveau contrat Pinel en 2026.

Peut-on toujours bénéficier de la réduction si l'achat est antérieur à 2025 ?

Oui. L'avantage fiscal est préservé jusqu’à l’échéance de votre engagement initial ou de ses prorogations, sous réserve du respect continu des conditions de loyers et de ressources.

Le Pinel Plus est-il accessible en 2026 ?

Non. Il s'agissait d'une modalité du Pinel fermée à la même date que le régime classique (31 décembre 2024).

Quel dispositif privilégier pour remplacer le Pinel en 2026 ?

Le dispositif « Relance Logement » (Jeanbrun) constitue la principale alternative neuve et ancienne à travaux. Les régimes Denormandie et LMNP sont également des options de premier ordre selon vos objectifs patrimoniaux.

Ce qu'il faut retenir

Fin du dispositif : Le dispositif Pinel a pris fin définitivement le 31 décembre 2024. Aucune nouvelle acquisition éligible au Pinel ne peut être réalisée en 2026.

Maintien des droits acquis : Les investissements réalisés avant la fin du dispositif continuent de bénéficier de l'avantage fiscal (jusqu'à 21 % sur 12 ans pour les derniers investissements Pinel Plus) jusqu'au terme de l'engagement de location, sous réserve du respect des conditions réglementaires.

Obligations en cours : Les plafonds de loyers et de ressources des locataires continuent de s'appliquer aux baux en cours et sont revalorisés chaque année en janvier.

Alternatives en 2026 : Pour tout nouveau projet d'investissement locatif en 2026, les opportunités résident dans le nouveau dispositif « Relance logement » (ou « Jeanbrun »), ainsi que le Denormandie, le LMNP ou le déficit foncier.

Pour aller plus loin

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