Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété sépare le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus — l’usufruit — du droit d’en disposer — la nue-propriété. C’est le mécanisme le plus puissant de la gestion de patrimoine : il permet de transmettre un bien tout en conservant son usage et ses revenus.

Les principes. La définition juridique, le calcul de l’usufruit, les avantages du démembrement, son coût, ses formalités et sa fin.

Les biens concernés. L’immobilier, les parts de sociétés, une somme d’argent, un contrat d’assurance-vie et un contrat de capitalisation.

Les opérations. Donation ou vente, les donations entre époux, le droit d’usage et d’habitation et le démembrement issu d’une succession.

La valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème légal qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus la donation est précoce, plus la nue-propriété transmise est décotée : le temps est ici le premier levier fiscal.

Les avantages du démembrement

• Au décès de l’usufruitier, ou à l’échéance fixée pour l’usufruit, l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété : le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Cette réunion ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du code général des impôts).
• L’usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus comme s’il en était propriétaire, sans pouvoir le vendre : le nu-propriétaire lui laisse ainsi la gestion courante du bien.

Le démembrement issu d’une succession

Lorsqu’une personne mariée décède en laissant des enfants, son conjoint survivant choisit entre l’usufruit de la totalité des biens et la pleine propriété du quart, si tous les enfants sont issus des deux époux ; en présence d’un enfant d’une autre union, il reçoit le quart en pleine propriété (article 757 du code civil). S’il choisit l’usufruit, la succession est démembrée : le conjoint est usufruitier, les enfants nus-propriétaires.

Tout héritier peut inviter le conjoint, par écrit, à exercer son option : faute d’avoir pris parti par écrit dans les trois mois, il est réputé avoir choisi l’usufruit. Il en va de même s’il décède sans avoir choisi (articles 758-3 et 758-4 du code civil). Mieux vaut donc exprimer ce choix par écrit, pour prévenir tout litige.

• Droits du conjoint survivant sur la succession
• Répartition de la succession entre le conjoint survivant et les enfants

Sources : articles 757, 758-3 et 758-4 du code civil et article 1133 du code général des impôts, sur Légifrance. Vérifié le 26/09/2026.