Bail d’habitation

La loi prévoit tout un ensemble de règles relatives au contrat de bail, aux droits et obligations du locataire et du bailleur, ou encore au logement loué.

Contenu du contrat de location

• Le nom ou la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social,
• La date de départ du bail et sa durée,
• La consistance et la destination du bien mis en location,
• La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive…,
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision (facultative),
• Le montant du dépôt de garantie s’il est prévu.

• Un état des lieux à l’entrée établi entre les parties au contrat, réalisé au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Si l’une des parties refuse de l’établir de façon contradictoire, l’autre peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) : il s’agit alors d’un constat locatif, dont les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire,
• Si le locataire doit réaliser certains travaux (le logement doit cependant répondre aux normes de décence), une clause expresse du bail doit énumérer ces derniers et les modalités de diminution de loyer y afférant (durée, montant…),
• Un extrait du règlement de copropriété s’il existe une copropriété,
• Un dossier de diagnostic technique, annexé au bail : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1^er janvier 1949, états des installations intérieures d’électricité et de gaz lorsqu’elles ont plus de 15 ans, état des risques si le logement est situé dans une zone à risques et diagnostic bruit près des aéroports ; le diagnostic amiante est tenu à la disposition du locataire.

Décence du logement

• Le logement doit comporter une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² sous plafonds d’au moins 2,20 mètres, ou à défaut un volume habitable de 20 mètres cube
• Une cuisine ou un coin cuisine permettant d’utiliser un appareil de cuisson et comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide
• Une installation sanitaire intérieure séparée de la cuisine, avec wc et équipement de toilette (douche ou baignoire)
• Un réseau électrique permettant d’éclairer suffisamment toutes les pièces et de faire fonctionner les appareils ménagers nécessaires au quotidien
• Des ouvertures et une ventilation permettant le renouvellement de l’air
• Un éclairement naturel suffisant pour les pièces principales
• Une installation permettant de chauffer normalement et sainement le logement
• Le propriétaire doit assurer le bon état global du logement (utilisation de matériaux de construction, de canalisations et revêtements non risqués pour la santé et la sécurité du locataire, protection contre les eaux de ruissellement, remontées et infiltrations d’eau…)
• Des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes réglementaires

Sources : service-public.gouv.fr, fiches F31270 (état des lieux d’entrée, vérifiée le 10 mars 2026), F33463 (diagnostics, vérifiée le 20 février 2026) et F2042 (logement décent, vérifiée le 21 mars 2025).

Le choix du locataire

Le propriétaire choisit librement son locataire parmi les candidats, mais il ne peut pas écarter un candidat sur un critère discriminatoire — l’origine, le sexe, l’âge ou l’orientation sexuelle, notamment. Le candidat qui s’estime victime d’une discrimination peut saisir la justice.

Seuls certains justificatifs peuvent être demandés au futur locataire, pour vérifier son identité, son domicile, sa situation professionnelle et ses ressources ; leur liste est fixée par la réglementation. Réclamer un document non autorisé — un relevé de compte bancaire ou un contrat de mariage, par exemple — expose à une amende pouvant atteindre 3 000 € (15 000 € pour une personne morale).

La caution

La caution s’engage, par un acte écrit appelé acte de cautionnement, à payer les dettes locatives du locataire s’il ne le fait pas. Elle peut être simple — le propriétaire ne peut l’appeler que si le locataire n’est pas en mesure de payer — ou solidaire — il peut l’appeler dès le premier impayé, sans se tourner d’abord vers le locataire. Le type de caution est indiqué dans l’acte.

Un propriétaire, personne physique, qui a souscrit une assurance contre les risques locatifs ne peut demander une caution que si son locataire est étudiant ou apprenti. Lorsque l’acte ne fixe pas de durée, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception ; la résiliation prend effet à l’expiration du bail en cours.

Le dépôt de garantie

Pour un logement vide, il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; il figure dans le bail et ne peut être augmenté ni en cours de bail ni au renouvellement. En fin de bail, il doit être rendu dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dues par le locataire. Chaque mois de retard commencé augmente la somme à rendre de 10 % du loyer mensuel hors charges.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches F1169 (justificatifs du futur locataire, vérifiée le 10 avril 2025), F14750 (discrimination à la location, vérifiée le 12 août 2025), F31267 (caution locative, vérifiée le 10 avril 2025) et F39713 (dépôt de garantie d’un logement vide, vérifiée le 9 juin 2026). Vérifié le 26/09/2026.

• Loyer et charge du bail d’habitation
• Durée et fin du bail d’habitation
• Droits et obligations du locataire et du bailleur
• L’imposition des revenus fonciers
• La SCI