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Bail commercial
Besoin d'un conseil ?Le bail commercial est le contrat de location passé (verbalement ou par écrit) avec un commerçant ou un artisan (ou une société commerciale) en vue d’exercer son activité professionnelle pendant au moins 9 ans. Les baux commerciaux sont soumis aux règles prévues dans les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce.
Cette forme de bail est avantageuse pour le locataire :
- Les loyers sont plafonnés,
- Il a droit au renouvellement au bail, ce qui lui assure une certaine stabilité,
- Les parties peuvent s’entendre pour une plus grande souplesse par le biais de la convention d’occupation précaire ou le bail de courte durée.
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Obligations liées au bail commercial
Les baux commerciaux doivent respecter certains impératifs :
- Leur conclusion est subordonnée à l’existence d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal,
- Le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) : cette condition est nécessaire pour obtenir le renouvellement du bail.
Entreprises concernées par les baux commerciaux
Le locataire doit exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les professions libérales signent en principe un bail professionnel, mais le bailleur et le locataire peuvent convenir de placer volontairement leur bail sous le statut des baux commerciaux.
Le local doit être affecté à l’exercice d’une telle activité. Un changement de destination s’impose dans le cas contraire.
Conclusion du bail commercial
Le contrat de bail n’exige aucune forme particulière, et son contenu est libre. Il peut même être verbal (attention aux problèmes de preuves). Il doit en revanche être établi par un notaire lorsque sa durée dépasse 12 ans ou lorsqu’il concerne un débit de boissons.
Attention cependant : l’activité exercée par le locataire doit correspondre à celle prévue dans le bail. A défaut, une procédure de déspécialisation doit être mise en oeuvre.
Le bailleur doit remettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.
La durée du bail est de 9 ans au minimum : il peut être plus long, mais sa durée doit être déterminée.
Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie au futur locataire, mais il ne s’agit pas d’une obligation légale. Ce dépôt sera remboursé au locataire à la fin du bail, si ce dernier a respecté les termes du bail. C’est notamment pour cette raison que la rédaction du bail doit être effectuée avec la plus grande vigilance, et que le bail verbal est déconseillé.
Fixation du loyer du bail commercial
Les parties au bail fixent librement le loyer lors de la conclusion du bail.
Le loyer peut ainsi faire l’objet :
- D’une indexation convenue entre les parties, soit à l’indice du coût de la construction (ICC), soit à l’indice des loyers commerciaux (ILC).
- D’une révision triennale, même si les parties ne l’ont pas prévu dans le bail (obligation légale). Cette variation est en principe plafonnée à celle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités ; l’indice du coût de la construction ne peut plus servir à la révision triennale des baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Lorsque le bail est renouvelé, le loyer peut être fixé :
- Selon la variation de l’ILC ou de l’ILAT (loyer plafonné),
- À la valeur locative (loyer déplafonné), notamment en cas de modifications du lieu d’exercice (modification du local, des obligations des parties, de l’évolution économique du quartier dans lequel se trouve le local…).
Le prix du nouveau loyer est fixé par référence au loyer appliqué lors de la conclusion initiale du bail.
Renouvellement du bail commercial
Le bail écrit ne peut en principe être stoppé que par l’effet d’un congé. À défaut, il se poursuit tacitement, pour une durée indéterminée, à la fin de la période initiale : on parle de tacite prolongation. Il peut également être demandé de renouveler le bail :
- Le locataire peut demander le renouvellement du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice), dans les 6 mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment après cette date. Le bailleur doit se prononcer dans les 3 mois suivant cette demande. A défaut, il est réputé avoir accepté le renouvellement.
Il peut également refuser le renouvellement (contre indemnité d’éviction), ou accepter tout en contestant le montant du loyer (la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ou le président du tribunal judiciaire peuvent alors être saisis).
- Le bailleur peut proposer le renouvellement du bail par un congé avec offre de renouvellement, délivré par acte de commissaire de justice au moins 6 mois avant l’expiration du bail, dans lequel il propose le nouveau loyer.
– Le locataire peut accepter l’offre expressément (par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice) ou tacitement, par exemple en payant spontanément le nouveau loyer. S’il la refuse, le bail prend fin sans indemnité d’éviction.
– S’il accepte le renouvellement tout en contestant le nouveau loyer, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux puis, faute d’accord, le président du tribunal judiciaire.
Fin du bail commercial
Le locataire peut résilier le bail sans motif à l’expiration de chaque période de 3 ans, en donnant congé au moins 6 mois avant l’échéance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cette faculté peut être écartée dans certains baux (baux de plus de 9 ans, locaux destinés à une seule activité, bureaux, locaux de stockage).
Le bailleur ne peut reprendre le local à l’échéance d’une période de 3 ans que dans des cas limités, notamment pour construire ou reconstruire l’immeuble ou pour réaliser des travaux de restauration immobilière ; il donne alors congé au moins 6 mois à l’avance, par acte de commissaire de justice. À l’expiration du bail, il peut aussi refuser le renouvellement par un congé délivré dans les mêmes formes.
- Lorsque c’est le locataire qui met fin au bail, il n’a droit à aucune indemnité.
- Lorsque c’est le bailleur qui refuse le renouvellement, il doit en principe verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf s’il justifie notamment d’un motif grave et légitime.
L’indemnité couvre l’intégralité du préjudice : elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Si la valeur du droit au bail est supérieure à celle du fonds, c’est elle qui est retenue.
Le locataire a le droit de rester dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée (droit au maintien dans les lieux) ; il verse alors une indemnité d’occupation à la place du loyer. À partir du versement de l’indemnité, il dispose de 3 mois pour libérer le local.
Cession du bail commercial
Le locataire peut céder son bail commercial, si le bail ne l’interdit pas. Le bail ne peut pas interdire la cession de l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce.
Sources : entreprendre.service-public.gouv.fr, fiches F23927 (contrat de bail commercial, vérifiée le 28 mai 2025), F31925 (loyer, vérifiée le 28 mai 2026), F22854 (renouvellement, vérifiée le 10 octobre 2025), F31707 (résiliation, vérifiée le 28 mai 2026), F36537 (refus de renouvellement, vérifiée le 15 avril 2025) et F32783 (indemnité d’éviction, vérifiée le 16 avril 2025).
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