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Quel montage financier immobilier ?
Une question ?Les principaux atouts du montage financier immobilier
Un montage financier immobilier est un moyen d’optimiser le financement et la fiscalité de votre patrimoine. Il en existe cependant plusieurs sortes et tous ne correspondront pas forcément à vos objectifs. Expert Invest vous aide donc à trouver celui qui vous correspond.
Gérer plus facilement son patrimoine
La gestion d’un patrimoine immobilier est parfois difficile. Certains montages financiers permettent donc de mettre en place des règles de gestion simples et efficaces.
Profiter d’une fiscalité avantageuse
La possession d’un patrimoine immobilier soumet souvent les propriétaires à une fiscalité lourde. Il peut donc être utile de réaliser certains montages financiers pour réduire la pression fiscale.
Faciliter la transmission patrimoniale
Les frais liés à la transmission de biens immobiliers sont souvent très élevés. Heureusement, certains montages permettent de les réduire et de faciliter la transmission.
Une question sur votre situation ?
Chaque situation est différente. Un conseiller Expert Invest fait le point avec vous, sans engagement, et vous rappelle au plus vite.
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Financez votre patrimoine aux meilleures conditions grâce au montage immobilier
Vous voulez acquérir un bien immobilier ? Vous souhaitez réduire le montant de vos impôts ? Alors vous aurez peut-être besoin de réaliser un montage financier immobilier.
Le montage financier immobilier est une opération qui permet de financer son patrimoine aux meilleures conditions tout en profitant de la fiscalité la plus avantageuse possible. Bien réalisée, ce type d’opération peut donc s’avérer extrêmement intéressante.
Elle peut toutefois s’avérer également extrêmement complexe. Il peut donc être délicat de faire le bon choix. Mais pas de panique, votre conseiller Expert Invest est là pour vous aider à trouver les meilleurs montages possibles.
La SCI : Achetez et gérez des biens immobiliers facilement
La société civile immobilière est un montage qui permet à plusieurs personnes de s’associer en vue d’acquérir et gérer un ou plusieurs bien immobiliers.
Comme pour une société classique, chaque associé réalise un apport en nature ou en numéraire qui lui permet d’obtenir des parts sociales. Ce mode de fonctionnement présente des avantages certains pour les associés.
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Salaire, dividendes, compte courant, holding : ce que chaque voie coûte réellement, charges et impôt compris.
- Le coût complet de chaque mode de rémunération, comparé sur trois niveaux
- Le compte courant d'associé : l'outil le plus souple et le plus mal utilisé
- SCI à l'IR ou à l'IS : le point de bascule, chiffré
- Préparer la cession : les régimes de faveur et le délai à respecter
PDF · 8 pages · 8 min de lecture
À qui s'adresse ce placement ?
Pour un investisseur :
Tout type, montage à définir selon situation
Pour un montant minimum de :
80 000 €
Pour une durée de placement minimum de :
6 ans
Augmentez votre capacité d’emprunt (sous certaines conditions)
L’achat d’un bien immobilier représente bien souvent un investissement important. Il est donc fréquent d’avoir besoin de recourir au crédit pour financer son achat.
La SCI peut alors être une solution intéressante pour augmenter sa capacité d’emprunt ou obtenir un meilleur taux. Ce type de structure permet effectivement à plusieurs personnes de s’associer pour acquérir et gérer des biens immobiliers.
Dans ces cas-là, la banque prend en compte les revenus de chaque associé. Plus la SCI comporte d’associés plus la capacité d’emprunt sera donc élevée.
Protégez vos actifs personnels
La société civile immobilière permet aux associés de protéger leur patrimoine personnel. En cas de dette les créanciers devront prioritairement se tourner vers la SCI pour obtenir le paiement.
Les associés ne pourront être saisis que si les biens de la SCI ne suffisent pas à rembourser. Pour faire simple, la SCI agit un peu comme un bouclier pour le patrimoine personnel des associés.
Facilitez la transmission de votre patrimoine
La SCI est également très intéressante pour transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet aux parents de céder des parts sociales à leurs enfants à des conditions avantageuses.
En effet, la société civile immobilière est assujettie aux mêmes abattements que pour les donations et droits de successions. Il est donc possible de transmettre des parts d’une valeur de 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans être imposé dessus.
Gérez plus facilement vos biens immobiliers
Le mode de fonctionnement de la SCI facilite grandement la gestion de biens immobiliers car :
- Les associés se mettent d’accord sur les conditions de gestion lors de la rédaction des statuts.
- Chaque associé est engagé à hauteur de sa quote part en cas de dépenses sur le bien.
Les statuts de loueur en meublé : Pour alléger votre fiscalité
Certains montages ont pour finalité première d’optimiser la fiscalité qui pèse sur les revenus fonciers. C’est notamment le cas des statuts de loueur en meublé.
Le statut LMNP
Vous voulez investir dans un logement meublé, en résidence de services ou non ? La location meublée non professionnelle (LMNP) pourrait vous intéresser.
Sur le plan du financement, il s’agit d’un investissement locatif : les loyers perçus aident à rembourser les mensualités du crédit, sans toujours les couvrir entièrement. Le crédit reste encadré : les banques doivent en principe limiter le taux d’effort de l’emprunteur à 35 % de ses revenus et la durée du crédit à 25 ans.
Sur le plan fiscal, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, vous déduisez des loyers les charges et l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire fortement leur imposition. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certains biens situés dans des résidences-services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences pour personnes handicapées).
Vous êtes loueur non professionnel si les recettes de location meublée de votre foyer sont inférieures à 23 000 € par an, ou à ses autres revenus d’activité.
Bon à savoir : la réduction d’impôt Censi-Bouvard, qui pouvait s’ajouter au statut LMNP pour certains logements en résidence de services, est fermée aux acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2023.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F32744 (vérifiée le 15 avril 2026) et F16123 ; impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée » ; BOFiP, BOI-IR-RICI-220-10.
Le statut LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel s’adresse majoritairement aux propriétaires qui génèrent la majorité de leurs revenus grâce à la location. Ces derniers sont alors considérés comme des loueurs professionnels.
Le régime LMP peut s’appliquer aux propriétaires de logements meublés qui génèrent plus de 23 000 € de revenus par an. Il devient le régime obligatoire au-delà de 70 000 € de revenus annuels.
Tout comme pour le LMNP, le financement d’un bien en LMP est assez facile à obtenir avec un projet solide puisqu’il s’agit d’un investissement locatif.
Ce montage est très intéressant sur le plan fiscal car :
- Il vous permet de déduire certaines charges lors de votre déclaration d’impôt.
- Il peut vous permettre d’échapper à l’IFI selon certaines conditions.
- Il permet de bénéficier d’une exonération de plus-value en cas de cession du bien après 5 ans.
À noter : En tant qu’activité professionnelle, le statut LMP doit être déclaré auprès du centre des Formalités des Entreprises.
Démembrement d'un bien immobilier : Un intérêt fiscal et successoral
Le démembrement est tout simplement la division d’un bien entre usufruit et nue-propriété. Si le démembrement peut avoir une origine légale (dans le cas d’un conjoint survivant par exemple) il peut aussi être le fruit d’une volonté.
La nue-propriété
La nue-propriété est une sorte de droit de propriété minoré. Pour faire simple, le bien fait partie de votre patrimoine mais c’est l’usufruitier qui le gère et l’entretien. Il peut également y habiter ou en percevoir les revenus. Concrètement, le bien est à vous mais vous ne pouvez pas en disposer pleinement.
Dit comme ça, il n’est pas forcément évident de saisir l’intérêt de ce genre d’opération. Ce montage a pourtant beaucoup d’avantages à offrir au nu-propriétaire.
Premièrement, le démembrement permet au nu-propriétaire d’acquérir le bien à moindre frais puisque le prix d’achat est minoré de 40% à 50% par rapport au prix en pleine propriété. Ce qui signifie que lors de la réunion du bien vous pouvez réaliser une importante plus-value en cas de vente.
Deuxièmement, ce régime vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse car :
- Vous ne percevez pas de loyer sur le bien donc le montant de votre impôt sur le revenu n’est pas impacté.
- Les mensualités sont déductibles de vos revenus fonciers si vous financez l’achat du bien par le biais d’un crédit.
- Le bien possédé en nue-propriété n’entre pas en compte dans le calcul de l’IFI.
La nue-propriété est donc un excellent moyen de valoriser son patrimoine et de préparer sa retraite.
L’usufruit
L’usufruit est le statut qui permet de jouir du bien et d’en percevoir les revenus locatifs.
En échange de l’avantage consenti, l’usufruitier a la charge d’entretenir le bien et de payer les charges y afférent (impôts fonciers, etc.).
Cas particulier : Le viager
Le viager est une sorte d’usufruit à vie. Ce montage permet au vendeur de céder son bien et d’en jouir le reste de sa vie.
En échange du paiement d’un bouquet (prix de départ) et du paiement régulier d’une rente, l’acquéreur récupérera la pleine propriété du bien lors du décès du vendeur.
Ce montage est avantageux pour les deux parties puisque :
- Le vendeur continue à profiter de son bien et perçoit un complément de revenu régulier.
- L’acheteur a la possibilité d’acquérir un bien très en dessous des prix du marché.
Cette opération n’est toutefois pas toujours rentable pour l’acquéreur si le vendeur vit très longtemps.
Trouvez le meilleur montage financier immobilier avec Expert Invest
Vous voulez optimiser la gestion et payer moins d’impôts sur vos revenus fonciers ? Vous êtes perdu(e) au milieu des différents montages possibles ? Un montage financier peut s’avérer très complexe et une règle mal appliquée pourrait avoir l’effet inverse de celui recherché.
C’est pourquoi votre conseiller Expert Invest est là pour vous aider. Ensemble nous ferons un bilan patrimonial afin de trouver le montage financier immobilier le plus adapté à votre situation.
Mon investissement immobilier en 3 étapes seulement !
1.
Je choisis mon investissement immobilier sur le site IMMO.
2.
Je remplis le formulaire sur la fiche immobilier concernée.
3.
Je suis rappelé par un Expert pour discuter de mon immobilier défiscalisé.
Vos questions → Nos réponses
Pour accorder un prêt dans le cadre d’une SCI, la banque se fie aux revenus des associés.
Il n’est donc en principe pas plus facile d’emprunter avec une SCI.
Cependant, la SCI présente l’avantage de pouvoir comporter plus de 2 associés.
Un nombre d’associés élevé augmente donc mathématiquement vos chances d’obtenir un prêt et de profiter d’un meilleur taux.
Un LMNP peut, comme tout investissement immobilier, se financer comptant ou à crédit avec un apport.
Sa nature locative lui permet toutefois d’être également financé entièrement à crédit sans apport.
Pour pouvoir bénéficier de cet avantage il est cependant indispensable de présenter un projet solide à l’organisme prêteur.
Pour un nouvel achat, la question ne se pose plus : le dispositif Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025.
En 2026, on compare plutôt :
- la location meublée non professionnelle (LMNP) : les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC et, au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier réduit l’imposition, sans engagement de loyer plafonné ;
- la location nue avec le dispositif Relance logement (Jeanbrun) : amortissement d’un logement neuf ou rénové déduit des revenus fonciers, en contrepartie d’une location de 9 ans à loyer et ressources plafonnés.
Le bon choix dépend de vos objectifs, de votre fiscalité et du bien : il mérite une étude personnalisée.
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F31151 (vérifiée le 11 mars 2026), F32744 (vérifiée le 15 avril 2026) et F39735 (vérifiée le 21 juillet 2026).
Ce qu'il faut retenir
- Un bon montage permet d’optimiser la fiscalité et le financement d’un bien immobilier.
- La SCI permet de s’associer pour acheter et gérer des biens immobiliers.
- Les statuts LMNP et LMP permettent de profiter d’une fiscalité avantageuse.
- La nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à moindre frais.
- L’usufruitier conserve le droit de jouir du bien.
- Le viager peut s’avérer très intéressant mais est une opération risquée.
Avis de nos clients, certifiés par un organisme indépendant
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- 2010 L'année de création du cabinet, à Toulouse.
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