Immobilier pratique

Entre la décision d’acheter et la remise des clés, une dizaine de sujets techniques décident du confort — ou de l’inconfort — de l’opération. Cette rubrique les traite un par un, du point de vue de l’acquéreur.

Avant la signature. Compromis ou promesse de vente, l’intervention d’un agent immobilier et le pacte de préférence ; le diagnostic de performance énergétique et l’obtention du crédit sont présentés ci-dessous.

L’achat sur plan. Les étapes de la VEFA, les garanties de l’acquéreur et les certifications et labels de l’immobilier neuf.

La copropriété. Les charges de copropriété et la vente d’un lot.

Les cas particuliers. Acheter à deux sans être mariés — situation où l’absence de précaution coûte le plus cher —, les charges déductibles des revenus fonciers et les modifications apportées par la loi Macron.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement : sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, chacune classée de A (logement performant) à G (logement énergivore). Il comprend un descriptif du logement et de ses équipements, et des recommandations de travaux. Il est établi par un diagnostiqueur certifié, assuré pour sa responsabilité professionnelle.

Un DPE réalisé depuis le 1^er juillet 2021 est valable dix ans ; ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025. Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 : un DPE plus ancien reste valable, et peut être mis à jour gratuitement, en ligne, si son étiquette s’en trouve améliorée.

Pour un bailleur, le DPE conditionne la location : depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, y compris au renouvellement ou à la reconduction du bail ; il en ira de même des logements classés F à partir de 2028 et E à partir de 2034.

Le crédit immobilier, étape par étape

Durée et apport. Plus le crédit est long, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total des intérêts est élevé. Un apport réduit la somme empruntée ; il ne doit pas vous priver de l’épargne disponible nécessaire pour faire face aux imprévus.

Prêt amortissable ou in fine. Avec un prêt amortissable, chaque échéance rembourse des intérêts et une part de capital, qui grandit au fil du temps. Avec un prêt in fine, les échéances ne comprennent que des intérêts, calculés sur la totalité du capital, remboursé en une fois au terme : le coût du crédit est donc plus élevé.

Le TAEG (taux annuel effectif global) mesure le coût total du crédit : il intègre les intérêts et tous les frais nécessaires pour l’obtenir — frais de dossier, de courtage, assurance et garanties exigées. C’est lui qu’il faut comparer d’une offre à l’autre.

Les garanties. La banque exige en général une garantie : le cautionnement d’un organisme spécialisé, ou une sûreté sur le bien, établie par acte notarié. L’assurance emprunteur peut aussi être exigée.

Le remboursement anticipé. Les indemnités éventuelles ne peuvent pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement ; elles ne sont pas dues dans certains cas, notamment en cas de décès.

L’achat sur plan. En VEFA, le prix est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon l’échéancier du contrat : tant que le prêt est débloqué par tranches, les échéances ne comprennent que des intérêts intercalaires, calculés sur les sommes déjà versées.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches F16096 (DPE, vérifiée le 1^er janvier 2026), F2456 (TAEG, vérifiée le 16 avril 2025), F1669 (remboursement anticipé, vérifiée le 16 septembre 2026) et F1671 (assurance emprunteur). Vérifié le 26/09/2026.