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Calcul de l'usufruit

29/01/2013

L'usufruit et la nue-propriété ont une valeur différente. En effet, la pleine propriété étant l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété, ces deux parties sont valorisées dans le cadre d'une vente, d'une donation, ou encore d'une succession.


Comment connaître la valeur d'un usufruit ou d'une nue-propriété ? 

 

Usufruit  viager


Il existe deux techniques pour valoriser l'usufruit et la nue-propriété :
 
  • La valorisation économique, faisant appel à une formule mathématique et prenant en compte le rendement du bien en question, que nous ne développerons pas ici.
     
  • La valorisation fiscale, plus simple à mettre en oeuvre. En effet, elle fixe une valeur de l'usufruit égale à un pourcentage du  prix en pleine propriété. Ce pourcentage varie en fonction de l'âge de l'usufruitier.

    Le schéma ci-dessous donne les différentes valeurs possibles pour l'usufruit et la nue-propriété.

 

 

 

Ces deux techniques peuvent donner des résultats différents. Il convient alors de prendre en compte la formule la plus avantageuse.
 

Usufruit temporaire


Il est valorisé fiscalement à 23% de la valeur de la propriété normale, par tranche de cession de 10 ans.
Cela signifie que si vous cédez un usufruit pour 9 ans, la valeur de l'usufruit cédé est de 23% de la valeur du bien en pleine propriété, pour 11 ans, 46%...
Exemple : si vous cédez l'usufruit d'un appartement d'une valeur de 100 000€ pour 15 ans, vous recevrez un prix de 46% de 100 000€, soit 46 000€.
 

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