La nue-propriété

L’usufruit et la nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Le démembrement de propriété distingue certains aspects de la propriété entre plusieurs personnes. Il consiste à prévoir qu’une personne peut utiliser les biens et bénéficier de ses revenus : cela constitue l’usufruit. L’usufruitier doit alors conserver le bien jusqu’à la fin de l’usufruit.
La nue-propriété est alors constituée du droit de céder le bien (vente, donation…), ou de prendre des décisions importantes et graves sur ce dernier (hypothèque, mise en location commerciale…).

• Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie,
• Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.

Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine-propriété.  L’usufruit ne revient pas aux héritiers de l’usufruitier, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.

Le principe de l’investissement en nue-propriété

Vous achetez la nue-propriété d’un appartement qui sera mis en location. Vous ne percevrez aucun loyer, pendant une période comprise entre 15 et 20 ans (variable selon l’acquisition).Ce sera l’usufruitier qui percevra les loyers pendant la duréed’usufruit temporaire prévue contractuellement.

Qui est l’usufruitier lors de votre investissement en nue-propriété ?

• Entretien de l’immeuble,
• Réalisation et financement des travaux,
• Remises en état des parties privatives et communes à l’extinction de l’usufruit.

Investir en nue-propriété, pour quels objectifs ?

La fiscalité de l’investissement en nue-propriété

Impôt sur le revenu. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer : l’investissement n’augmente pas ses revenus imposables. Lorsque l’usufruit est détenu temporairement par un organisme de logement social, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété ; la part du déficit foncier qui provient de ces intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Impôt sur la fortune immobilière. En principe, un bien démembré est taxable chez l’usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété : le nu-propriétaire ne le déclare pas. Par exception, lorsque l’usufruit résulte des droits légaux du conjoint survivant (article 757 du code civil), la valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI.

La fin du démembrement

Le bail conclu par l’usufruitier prend fin au plus tard à l’extinction de l’usufruit. Un an avant cette date, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les règles applicables. Six mois avant, le nu-propriétaire choisit, par lettre recommandée avec accusé de réception : renouveler la convention d’usufruit, proposer au locataire un nouveau bail, conforme à la loi du 6 juillet 1989, prenant effet à la fin de l’usufruit, ou lui donner congé pour vendre ou occuper le logement. Le locataire qui n’a accepté ni le bail proposé par le nu-propriétaire ni l’offre de relogement de l’usufruitier perd tout titre d’occupation à l’expiration de l’usufruit.

Sources : BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 (intérêts d’emprunt) ; articles 968, 669 et 1133 du code général des impôts ; articles L. 253-4 à L. 253-7 du code de la construction et de l’habitation, sur Légifrance. Vérifié le 26/09/2026.