Cas pratiques d’investissement en nue-propriété

Premier cas pratique :

Mr. Dupont souhaite investir à Cannes, sans apport. Il dispose d’une capacité d’épargne d’environ 1 000€ mensuels. Il ne souhaite pas recourir au prêt in fine, car il ne dispose pas de contrat d’assurance-vie qui pourrait garantir ce type de prêt.
Il n’est pas taxable à l’IFI, et dispose de 5 000€ euros annuels de revenus fonciers. Sa Tranche Marginale d’Imposition est de 30%.
Son investissement :

• Achat d’un T3 dans le centre de Cannes, de 83m2, avec 26m2 de terrasse, pour 172 000€ en valeur nue-propriété,
• Emprunt sur 15 ans, en crédit amortissable à 4% assurance incluse,
• Frais de notaires de 4 730€,
• Durée du démembrement : 15 ans.

Bilan de l’opération :

• Valeur estimée du patrimoine au terme des 15 ans : 387 800€,
• Economies d’impôt sur le revenu réalisées sur 15 ans : 22 961€,
• Gain net sur l’investissement : 173 188€,
• Effort d’épargne mensuel de 1 095€,
• Taux de rendement interne du projet : 7,6%,
• Complément de revenus au terme du démembrement, si mise en location du bien : 15 124€.

Second cas pratique

Mr. Martin souhaite investir en région parisienne. Il ne souhaite pas réaliser un effort d’épargne de plus de 400€, car il dispose déjà de crédits en cours conséquents. Il souhaite donc recourir au prêt in fine. Il est assujetti à l’IFI et dispose de revenus fonciers d’environ 10 000€ annuels. Il se trouve dans une Tranche Marginale d’Imposition de 40%. Il accepte de mettre en garantie du prêt in fine, son assurance-vie de 115 000€ (qui servira à rembourser le capital emprunté à l’échéance du prêt in fine).
Son investissement :

• T4 au Perreux sur Marne, de 80m2, pour 210 937€ prix de la nue-propriété,
• Crédit in fine sur 17 ans (délai de 2 ans supplémentaires pour construction du programme) au taux de 5%,
• Durée du démembrement : 15 ans.

Bilan de l’opération :

• Valeur estimée du patrimoine au terme des 15 ans : 499 900€,
• Economies d’impôt sur le revenu réalisées sur 15 ans : 93 394€,
• Economies d’ISF sur 15 ans : 22 043€,
• Gain net sur l’investissement : 201 655€,
• Effort d’épargne mensuel de 342€,
• Taux de rendement interne du projet : 6,2%.

Ces deux simulations ont été établies à titre d’illustration, dans les conditions de l’époque de leur rédaction (crédits à 4 % et à 5 %, impôt de solidarité sur la fortune alors en vigueur, remplacé en 2018 par l’impôt sur la fortune immobilière) : leurs résultats ne constituent ni une promesse ni une projection actuelle, et la valeur future d’un bien immobilier n’est pas garantie.