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Les garanties de l’acquéreur en VEFA
Besoin d'un conseil ?La vente en l’état futur d’achèvement a été encadrée depuis 1967 afin d’augmenter la protection de l’acquéreur. En effet, un achat en VEFA peut présenter de gros risques pour un acheteur, qui investit en ne voyant que les plans de son futur bien. Plusieurs garanties ont donc vu le jour, chacune d’elle offrant la possibilité à l’acquéreur lésé d’intenter une action contre le promoteur, dans un certain délai.
Voici les garanties existantes :
Une question sur votre situation ?
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La garantie de parfait achèvement
Délai pour agir : 1 an à compter de la réception
Dommages couverts : les vices apparents ayant fait l’objet de réserves émises par le maître d’ouvrage dès la réception (réserves dans le procès-verbal de réception), et même après la réception si le maître d’ouvrage le signifie au promoteur par voie de notification écrite.
Mise en oeuvre : cette garantie peut seulement être invoquée par le maître d’ouvrage, et ce dans l’année prévue après la réception du bien. Si le délai est dépassé le maître d’ouvrage perd toute possibilité d’engager la garantie de parfait achèvement.
La garantie de bon fonctionnement
Délai pour agir : 2 ans à compter de la réception
Dommages couverts : Cette garantie couvre tous les désordres affectant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert (Article 1792-3 du Code civil). Ce sera par exemple les éléments tels que : les interphones, alarmes, moquettes, vitres et portes, peintures murales…Un élément dissociable est simplement un élément qui peut être changé sans détériorer le bien.
Mise en oeuvre : une action en garantie de bon fonctionnement peut-être intentée contre tout promoteur qui relève aussi de la garantie décennale. Dans les deux ans à compter de la réception, l’acquéreur lésé peut donc notifier de la défaillance d’un équipement au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice), dont la force probante est plus importante. Si les désordres rendent l’immeuble impropre à son usage normal cela relèvera par contre de la garantie décennale ci-dessous.
Source : service-public.gouv.fr, fiche F2158 (commissaire de justice, vérifiée le 9 juillet 2025) : depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires sont devenus des commissaires de justice.
La garantie décennale
Délai pour agir : 10 ans à compter de la réception
Dommages couverts : cette garantie couvre tous les dommages qui compromettent la solidité et l’étanchéité de l’immeuble, ou qui le rendent simplement impropres à l’usage duquel il était normalement destiné. Ainsi tous les dommages touchant les gros oeuvres, charpentes, plafonds, canalisations, toiture, véranda, ravalement de façade, installation de chauffage etc…sont concernés.
Mise en oeuvre : sont responsables de cette garantie toutes les personnes liées au maître d’ouvrage, les architectes, entrepreneurs, les vendeurs (promoteurs). Vous avez 10 ans à compter de la réception de votre bien pour intenter une action en garantie décennale.
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