Louer son bien

Mettre son appartement en location permet de générer un complément de revenus. Cela nécessite toutefois un minimum d’organisation pour pouvoir faire les bons choix et s’assurer que l’opération soit rentable. Expert Invest fait le point pour vous.

Proposer un logement décent est l’une de vos premières obligations en tant que propriétaire. Le logement loué comme résidence principale du locataire doit notamment respecter :

• une surface minimale : au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond, ou d’un volume habitable de 20 m³ ;
• une performance énergétique minimale : depuis 2025, seul un logement classé de A à F au diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être loué ; ce sera de A à E à partir de 2028, et de A à D à partir de 2034 ;
• la sécurité et la santé du locataire : logement clos et couvert, réseaux d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état, aération suffisante, absence d’animaux nuisibles et de parasites ;
• des équipements : chauffage, eau potable, installations sanitaires, réseau électrique…

Source : service-public.gouv.fr, fiche F2042 (logement à louer décent, vérifiée le 21 mars 2025).

Avant de mettre votre appartement en location, vous devez établir le type de bail que vous souhaitez proposer. La location vide et la location meublée emportent en effet chacune des obligations différentes. Il faut donc les connaître pour prendre la meilleure décision possible.

La location vide

La location vide, comme son nom l’indique, consiste à louer l’appartement sans meubles. Cette solution présente l’avantage de limiter l’investissement de départ puisque, contrairement à la location d’un bien meublé, vous n’avez pas à acheter le mobilier pour l’appartement.

C’est également la plus pérenne car ce bail est conclu pour 3 ans au moins (propriétaire particulier), reconductible tacitement.

La location meublée

La location meublée implique de meubler le logement pour les locataires. Cela représente un investissement de départ plus conséquent mais vous permet de fixer un loyer plus élevé.

Cette solution est plus adaptée pour du court terme car le contrat est conclu pour 1 an au moins (9 mois pour un étudiant).

En revanche, si vous optez pour ce type de bail vous serez contraint(e) d’équiper le logement avec les meubles indispensables dont fait état la loi ALUR :

• Lit.
• Rideaux ou volets.
• Four / micro-ondes.
• Frigo.
• Congélateur.
• Table.
• Luminaire.

La location est un moyen de générer des revenus grâce à la perception d’un loyer. Ce dernier doit cependant être raisonnable pour ne pas décourager les potentiels locataires et respecter l’encadrement des loyers éventuellement applicable.
Dans la plupart des communes situées en zone tendue, l’évolution du loyer est encadrée : vous ne pouvez pas l’augmenter librement lors d’un changement de locataire ou du renouvellement du bail. Dans certaines communes — Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, une partie des agglomérations de Grenoble et du Pays basque, les territoires d’Est Ensemble et de Plaine Commune —, le niveau même du loyer est plafonné par des loyers de référence.
Si vous louez dans le cadre d’un dispositif fiscal (Pinel pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024, Denormandie, Loc’Avantages ou Relance logement), des plafonds de loyer s’appliquent aussi, faute de quoi vous perdez l’avantage fiscal.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches F1314 (encadrement des loyers en zone tendue, vérifiée le 1^er août 2026) et F31151 (Pinel, vérifiée le 11 mars 2026) ; F39735 (Relance logement, vérifiée le 21 juillet 2026).

Vous le savez, un locataire mal choisi peut vite transformer l’aventure de l’investissement locatif en cauchemar. Il est donc primordial d’accorder une attention toute particulière au choix de ce dernier.

Pour cela vous devrez demander un dossier complet avec toutes les pièces permettant de vous assurer que la personne sélectionnée a les capacités financières pour assumer le paiement du loyer.

On estime généralement qu’un bon locataire a un salaire 2 à 3 fois supérieur au montant du loyer.

Attention : la réglementation fixe la liste des justificatifs que vous pouvez demander au candidat et à sa caution (par exemple une pièce d’identité ou des justificatifs de ressources) ; vous ne pouvez pas en exiger d’autres. Le service public DossierFacile permet au candidat de vous les transmettre.

Vous devez également penser à prendre des garanties pour être sûr d’être payé(e) si le locataire venait à manquer à ses obligations. Ces garanties peuvent prendre 3 formes :

• Une assurance loyers impayés.
• Un garant.
• La garantie visale.

Sources de cette partie et des chiffres clés ci-dessus : service-public.gouv.fr, fiches F1165 (bail vide ou meublé, vérifiée le 6 mars 2026), F31269 (dépôt de garantie, vérifiée le 9 juin 2026) et F1169 (justificatifs du futur locataire, vérifiée le 10 avril 2025). Vérifié le 26/09/2026.

Une fois le locataire trouvé, il faut enfin signer le contrat de bail. L’élaboration de ce document doit être effectuée avec le plus grand soin car c’est le contrat qui détermine les conditions de la location.

Ce document obéit à un certain formalisme et doit donc contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

• La surface habitable du bien.
• Le prix du loyer.
• Les conditions relatives au paiement du loyer.
• La durée du préavis.
• …

Vous devrez également y joindre le dossier de diagnostic technique (DDT).

Pour éviter les mauvaises surprises et s’assurer qu’aucun oubli ne soit fait, il peut être intéressant de se faire accompagner par un professionnel pour la rédaction de cet acte.