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Nue-propriété

Investir en 2017 dans la nue-propriété pour profiter de nombreux avantages fiscaux et financiers

Les avantages patrimoniaux d’acheter en nue-propriété, soit en direct (logement), soit par le biais de SCPI, sont très nombreux. Bénéficiez de l’un des meilleurs placements immobiliers 2017 pour optimiser votre patrimoine et épargner en toute sécurité !

Pourquoi investir en nue-propriété en 2017 ?

Vous souhaitez :

  • Préparer votre retraite
  • Disposer à terme d’un complément de revenus
  • Diversifier et transmettre un patrimoine
  • Protéger votre famille
  • Valoriser votre patrimoine
  • Epargner
  • Optimiser vos revenus
  • Réaliser un investissement immobilierL’acquisition en nue-propriété est faite pour vous, quel que soit votre statut : résident ou expatrié !

Investir dans la nue-propriété d'un logement en 2017

En quoi consiste le démembrement de propriété d’un logement ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser en deux aspects la propriété d’un bien : l’usufruit et la nue-propriété.

La personne qui détient l’usufruit, peut utiliser les biens et bénéficier de ses revenus. En échange de ces droits, elle a l’obligation de conserver dans un bon état le bien jusqu’à la fin de l’usufruit.

L’usufruit peut être :

  • Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie.
  • Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.
La personne qui détient la nue-propriété, a quant à elle, le droit de céder le bien (vente, donation…), ou de prendre des décisions importantes et graves sur ce dernier (hypothèque, mise en location commerciale…).
En d’autres termes, le nu-propriétaire détient un droit de propriété diminué sur le bien. Il est le réel propriétaire.Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine-propriété.  Les héritiers de l’usufruitier n’héritent pas de son droit, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.Attention cependant, l’inverse n’est pas vrai : lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier, mais est transférée à ses héritiers.

Fonctionnement de l’investissement en nue-propriété d'un logement en 2017

La nue-propriété ne ressemble pas à l’acquisition classique d’un bien.
En achetant la nue-propriété d’un appartement qui sera mis en location, vous ne percevrez aucun loyer pendant une période comprise entre 15 et 20 ans (variable selon l’acquisition).
Ce sera l’usufruitier qui percevra les loyers pendant la durée de son usufruit : il s’agit ici, d’un usufruit temporaire prévu contractuellement.

C’est la raison pour laquelle, le prix d’acquisition est réduit de 40%, voire 50%.

En général, l’usufruitier est un organisme (généralement un bailleur social) qui gère le bien, reçoit les loyers et paye les charges. Il finance également tous les éventuels travaux.

La fin du démembrement de propriété engendre deux conséquences :

  • l’usufruitier doit vous remettre l’immeuble en bon état
  • et vous devenez pleinement propriétaire de votre investissement, sans droits supplémentaires.
De ce fait, vous pouvez :
  • l’habiter,
  • le louer afin d’obtenir un revenu complémentaire
  • ou encore le vendre, avec une plus-value potentielle élevée.

Qui est l’usufruitier lors de votre investissement en nue-propriété d'un logement ?

Il est important, lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, de vérifier qui sera l’usufruitier. En effet, son sérieux assurera la sécurité de votre investissement en nue-propriété.

Les exploitants locatifs usufruitiers retenus sont toujours des bailleurs professionnels majoritairement à vocation sociale : Office public, organisme du 1% logement…

Avant tout investissement, l’usufruitier de l’opération est déjà identifié et vous disposez de toutes les informations qui vous permettront d’investir en nue-propriété en toute sérénité. De plus les engagements de l’usufruitier sont clairement définis dès le début, à savoir :

  • Entretien de l’immeuble
  • Réalisation et financement des travaux
  • Remises en état des parties privatives et communes à l’extinction de l’usufruit

Nue-propriété d'un logement en 2017 : Accès à un patrimoine immobilier recherché

En investissant en nue-propriété, vous accédez à des programmes immobiliers de qualité et extrêmement recherché, situés en coeur de ville où dans des zones particulièrement attractives. Investir en nue-propriété constitue un excellent moyen de valoriser votre patrimoine dans le temps et vous garantit un rendement parmi les plus importants du marché.

Nue-propriété d'un logement en 2017 : un prix réduit de 40 à 50% par rapport à la valeur en pleine propriété

Acheter en nue-propriété est le seul investissement qui vous permet d’acquérir un bien immobilier avec une réduction allant jusqu’à 50% de sa valeur en pleine propriété. C’est la contrepartie au fait que pendant 15 à 20 ans vous ne recevez pas de loyer sur votre investissement.

Nue-propriété d'un logement en 2017 : une plus-value ou un complément de revenus à terme

Acheter en nue-propriété répond à vos attentes : obtenir une forte plus-value lors de la vente du bien immobilier et/ou obtenir un complément de revenus important au terme de l’opération.
En effet l’investissement en nue-propriété est entièrement orienté vers la capitalisation, beaucoup plus sûre qu’un rendement locatif aléatoire. La plus-value à la sortie de l’opération s’explique par deux facteurs inhérents au mécanisme :

  • Vous achetez un bien qui vaut 100 pour 50, à la fin du démembrement vous devenez le seul propriétaire d’un bien qui vaut au moins 100, et cela en franchise de droits. Au final, vous gagnez 50.
  • De plus, le marché immobilier, sur moyen-long terme, aura conjoncturellement tendance à augmenter, donc vous bénéficiez d’une 2ème plus-value correspondante à la revalorisation chaque année de votre bien immobilier.

De plus au terme de l’investissement, vous devenez le seul propriétaire du bien immobilier, vous pouvez donc choisir de le mettre en location et donc d’obtenir d’importants revenus complémentaires, car n’oublions pas que vous mettez un bien en location qui vaut au moins 100, alors que vous ne l’aviez acheté que 50!

Nue-propriété d'un logement en 2017 : une fiscalité avantageuse

Nue-propriété et économies d’impôt sur le revenu

Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez aucun loyer, donc votre investissement ne vient pas majorer le montant de votre impôt sur le revenu.

De plus grâce à l’achat en nue-propriété vous arrivez même à réduire votre imposition sur le revenu ! En effet si vous achetez votre bien à crédit, les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers existants, vous obtenez donc une réduction inhérente d’impôt sur le revenu, proportionnelle à votre Taux Marginal d’Imposition. Plus vous êtes imposés fortement à l’IR, plus les déductions des intérêts d’emprunt vous apporteront une forte réduction d’impôt.

Nue-propriété et économies d’ISF

La nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’ISF. Seul l’usufruitier est taxé à l’ISF pour la totalité de la valeur du bien.
Le nu-propriétaire bénéficie donc d’une réduction d’ISF, car l’entière valeur de son investissement ne sera pas prise en compte pour le calcul de l’ISF.

Nue-propriété d'un logement en 2017 : Sécurité et liberté de l’investissement en nue-propriété

En investissant en nue-propriété, vous ne supportez aucun risque locatif. Mieux, vous pouvez revendre le bien à tout moment, quand vous le souhaitez ! L’achat en nue-propriété ne vous impose pas de garder le bien pendant un certain nombre d’années.

Pour faciliter la revente, nos partenaires ont développé un marché secondaire de la nue-propriété. Chaque mois d’anciens clients souhaitent céder leur investissement initial mettent leur bien en vente sur le marché secondaire. Ce marché est très actif, il y a actuellement beaucoup plus de demandes que d’offres !

La liquidité de votre investissement est donc excellente. Attention cependant, lorsque vous vendez votre bien sur le marché secondaire, le nouvel acquéreur vous le rachète au prorata de la durée d’usufruit restante. Par exemple vous avez acheté votre appartement pour 60% de sa valeur en pleine propriété, si vous souhaitez le revendre dans 5 ans, vous le revendrez à 75% de sa valeur en pleine propriété.

A la fin de l’usufruit, vous avez le choix entre vendre le bien, le reprendre pour l’occuper ou le louer.
De plus, la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier, vous n’avez donc aucun frais durée les 15 années du démembrement, car les petites et grosses réparations sont aussi supportées par l’usufruitier (art 605 et 606 du code civil).

Nue-propriété d'un logement en 2017 et fin du démembrement

Vais-je récupérer mon bien à la fin du démembrement en bon état ? La réponse est « oui » !

En ce qui concerne la fin du démembrement, l’article 42 de la loi d’ordre public NL du 13 juillet 2006, dispose :

  • « Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiques échus au jour de l’extinction de l’usufruit
  • Les nus-propriétaires sont autorisés, 6 mois avan l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place

Au cas où le locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc »

De plus, l’usufruitier a l’obligation contractuelle de rénover les appartements et les parties communes. Vous retrouverez donc à l’extinction des 15 ans, un appartement en parfait état, remis à neuf par l’usufruitier.
Aucune inquiétude à avoir sur ce point pour les particuliers souhaitant investir en nue-propriété.

Jeremy Gimenez

Directeur Général

Conseiller en Gestion de Patrimoine

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Investir dans la nue-propriété de SCPI en 2017

L’investissement en SCPI reste en 2017, l’un des outils d’épargne les plus rentables avec une prise de risque faible. Comme pour l’immobilier classique, il est tout à fait possible d’investir en démembrement de propriété dans des parts de SCPI. Vous pouvez acheter alors soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts de SCPI.

Comment se fait le démembrement de propriété des parts de SCPI ?

Le démembrement de parts de SCPI se passe de la même manière que celui d’un bien immobilier classique.

Le nu-propriétaire est propriétaire des parts de SCPI, il ne recevra aucun revenu issu de celles-ci pendant la période de démembrement de propriété. En effet, ces revenus seront versés à l’usufruitier pendant toute la période du démembrement, jusqu’à la fin de son droit.
Il ne deviendra complètement propriétaire qu’au terme de la période de démembrement.

Quel est l’intérêt de l’achat en démembrement de parts de SCPI en 2017 ?

Il est très intéressant d’acquérir des parts démembrées de SCPI :

  • Le prix des parts est « divisé » entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : le prix de la part est ainsi réduit pour le nu-propriétaire de 20 à 35% en fonction de la durée du démembrement!
  • A la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans frais ni impôt. Le nu-propriétaire devient donc pleinement propriétaire, l’usufruitier perdant tout droit.

A qui s’adresse l’achat en nue-propriété de parts de SCPI en 2017 ?

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI peut s’adresser à des contribuables en activité, imposés (impôt sur le revenu et/ou ISF), qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, mais qui désirent constituer un patrimoine.

En effet, en investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous achetez les parts à moindre cout qu’en pleine-propriété, mais vous ne percevez aucun revenu pendant une période déterminée.

Exemple : avec 50 000€ à placer, achat de parts de SCPI en direct. Si la valeur de la part est de 100€, en achetant la pleine-propriété des parts vous obtenez 500 parts. Si la SCPI produit un rendement de 5% par an, les revenus annuels sont de 2 500€. Si votre tranche marginale d’imposition est à 30% et en déduisant les prélèvements sociaux, vos revenus nets annuels sont environ de 13 600€.

En comparant avec l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI : si le démembrement se réalise sur 10 ans, pendant cette période aucun revenu ne sera touché. Cependant, la valeur de la nue-propriété étant égale à 66% de la valeur en pleine-propriété, vous pouvez donc acquérir avec 50 000€ non pas 500 parts mais 757 !

Au bout de 10 ans, vous devenez pleinement propriétaire des parts : votre capital augmente à hauteur de 75 700€ (sans impôt ni frais).

Par la suite, vos revenus annuels seront de 3 785€ à la place de 2 500€.

Avantages :

  • Double économie d’impôt : la nue-propriété n’est pas assujettie à l’ISF, et vous ne payez pas d’impôt sur le revenu (puisque vous ne percevez aucun revenu)
  • Effet de levier : Au terme de la période de démembrement, vous devenez gratuitement propriétaire à 100% des parts de SCPI, vous bénéficiez de la valorisation des parts dans le temps (liée à la plus-value dont ont bénéficié les immeubles composant la SCPI) et vous détenez plus de parts de SCPI.
  • Disposition de revenus : à l’issue de la période de démembrement, vous devenez intégralement propriétaire des parts de SCPI, vous bénéficiez donc des revenus qu’elle produit.

A qui s’adresse l’achat en usufruit de parts de SCPI en 2017 ?

A l’inverse de la nue-propriété, l’investissement en usufruit dans des parts de SCPI s’adresse aux :

  • Personnes qui ne sont pas ou peu imposés, disposant d’un capital et ayant besoin de revenus supplémentaires. Par ce moyen, il pourra investir dans des parts de SCPI pour un prix très faible et recevra l’intégralité des revenus issus des parts (comme s’il en était propriétaire) pendant toute la période du démembrement.

Exemple :

Pour un investissement de 100 000€ en pleine-propriété dans des parts de SCPI, dans notre exemple précédent l’usufruit coûterait 36% de 100 000€, soit 36 000€. Si la SCPI procure un rendement de 4,8% (moyenne 2016), l’usufruitier recevra 4 800€ par an pendant la période de démembrement. Au terme, tout droit sur les parts est perdu : l’investissement initial est à fonds perdu.

Evidemment, les revenus issus des parts de SCPI peuvent être placés de nouveau sur d’autres supports rémunérateurs, optimisant ainsi le montage.

Quels sont les avantages du démembrement de propriété de parts de SCPI en 2017 ?

En investissant dans des parts de SCPI démembrées, vous bénéficiez tant des avantages de l’achat en démembrement classique et ceux de l’acquisition de parts de SCPI.

Les avantages de l’acquisition de parts de SCPI

En investissant dans la pierre par le biais d’une société civile :

  • Vous bénéficiez de la relative sécurité et de la rentabilité de l’immobilier sans vous soucier de la gestion des biens composant la SCPI.
  • Vous mutualisez les risques : l’investissement est collectif et porte sur un grand nombre d’immeubles, répartis dans plusieurs villes et lieux. Les risques locatifs sont donc fortement réduits.
  • Vous diversifiez et valorisez votre patrimoine : vous investissez dans des biens immobiliers en principe peu accessibles du fait de leur prix, prestige, ou nature (locaux commerciaux, bureaux, immeubles de caractère…).
  • Vous ne payez aucun frais de notaire.
  • Vous accédez à ce type de placement avec peu d’argent.
  • Vous bénéficiez, par l’intermédiaire de SCPI, de différents avantages fiscaux : Pinel, Malraux, Monuments historiques et déficit foncier.
  • Vous bénéficiez enfin d’un bon rendement. Le rendement moyen des parts de SCPI est d’environ 4,80% en 2016. De plus, les rentrées d’argent sont régulières (versements trimestriels).
  • Le bien est géré par une société de gestion, agréée par l’AMF.

Les avantages du démembrement de propriété

En investissant en nue-propriété :

  • Vous bénéficiez d’un prix réduit de 20% à 50% par rapport à la valeur en pleine propriété
  • A la fin du démembrement, vous avez le choix entre soit vendre vos parts et effectuer une forte plus-value soit obtenir un complément de revenus.
  • Vous ne recevez aucun loyer, donc votre investissement ne vient pas augmenter le montant de votre impôt sur le revenu.
  • Le bien n’est pas pris en compte pour le calcul de l’ISF du nu-propriétaire. En effet, seul l’usufruitier est taxé à l’ISF pour la totalité de la valeur du bien.

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