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Groupement foncier forestier et viticole

Diversifiez votre épargne en toute sécurité avec les GFF

L’achat de parts de GFF, investissement dans la forêt française, est en 2017 une excellente opportunité de placement performant et fiscalement avantageux.

Qu’est-ce qu’un groupement foncier forestier (GFF) ?

Le groupement foncier forestier, ou GFF, est une société civile à vocation forestière. Son activité est donc rattachée à un ou plusieurs massifs forestiers.
L’article L241-3 du Code Forestier règlemente l’activité des GFF : « Les groupements forestiers ont pour objet la constitution, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers, et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher à cet objet ou en dérivant normalement, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil du groupement (…) ».

Devenir associé d’un groupement forestier (GFF) en 2017

L’investissement dans un GFF consiste à devenir associé à une société civile. A ce titre, vous avez donc tous les droits d’un associé classique, notamment le vote par consultation écrite :
  • Pour l’approbation des comptes de l’exercice écoulé
  • Pour l’approbation des décisions de gestion
  • Pour l’approbation du niveau du dividende éventuellement versé aux associés
  • Pour l’approbation du plan simple de gestion des forêts du groupement forestier
Vous serez également convoqué aux assemblées générales, tenus au courant des décisions de gestion du GFF…
Les parcelles de forêt sont la propriété des GFF : vous êtes donc propriétaire indirect (au même titre qu’un associé d’une SCPI par exemple). Vous êtes en contrepartie dégagé de la gestion des parcelles et bénéficiez d’un patrimoine diversifié, tant au plan géographique qu’au niveau des essences qui composent le GFF.
L’investissement dans des parts de GFF peut se réaliser de deux manières :
  • Soit sur le marché primaire : il s’agit ici de participer à la création d’un nouveau GFF ou l’augmentation d’un GFF existant. Ce marché est réservé à des montants d’investissements assez importants
  • Soit sur le marché secondaire : il s’agit ici de confronter l’offre et la demande, dans le cadre de la vente de parts détenues par des propriétaires.
Notre équipe est en mesure d’intervenir sur les deux marchés, selon vos besoins et objectifs.

Pourquoi devrais-je investir dans un Groupement Foncier Forestier (GFF) en 2017 ?

Comme nous l’avons conseillé à nos clients en 2016, le Groupement Foncier Forestier resterait un placement attractif en 2017 et cela pour plusieurs raisons :
  • Une valeur « refuge », hors crises financière et immobilière
  • Un placement « palpable » dans diverses forêts françaises
  • Vous participez à la conservation et à l’exploitation intelligente du patrimoine forestier français
  • Une fiscalité adaptée : revenus faiblement imposés, réduction d’assiette pour les droits de donation, succession et pour l’ISF
  • Une réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi (plafonnée à 2 052€ pour un couple et 1 026€ pour un célibataire)
  • Un placement géré « bon père de famille », vous protégeant de l’inflation.

GFF et faible imposition des revenus en 2017

 

Les groupements fonciers forestiers sont des sociétés civiles « semi-transparentes ». Cela signifie qu’ils ne sont pas imposés à l’IS (impôt sur les sociétés), mais que ce sont les associés qui sont personnellement tenus de payer l’impôt sur les revenus perçus. Cependant, certains impôts sont à la charge de la société, notamment la taxe foncière.

Pour les revenus issus du Groupement Forestier, chaque associé est donc personnellement tenu de payer l’impôt issu des revenus réalisés par le groupement, qu’ils soient versés ou non (du fait de la transparence de la société), en fonction de sa quote-part dans la société.
Trois types de revenus sont à déclarer :
  • Les bénéfices agricoles forfaitaires : le bénéfice issu des ventes de bois effectuées par le groupement au cours de l’exercice en question n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. L’impôt est ici forfaitaire. Son montant, faible, dépend de la nature et de la localisation des forêts.
  • Les revenus fonciers : les produits issus des locations de chasse et de pêche du groupement sont faiblement imposés. Ils sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. De ce fait, vous serez soumis soit au régime micro-foncier (pour les revenus inférieurs à 15 000€ avec abattement de 30%), soit au régime réel.
  • Les revenus de capitaux mobiliers (les revenus et plus-values réalisés lors de la cession des valeurs mobilières détenues par le groupement).
Tous les éléments utiles à la bonne déclaration de ces sommes sont remis aux associés chaque année par le gérant.

GFF et réduction d’impôt sur le revenu 2017

Les groupements fonciers forestiers  continueraient de bénéficier pour 2017 de la réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi, dans la limite de 2 052€ de réduction d’impôt pour un couple et de 1 026€ pour un célibataire, veuf ou divorcé.

GFF et exonération de droits de donation, succession et ISF en 2017

De plus, les GFF sont exonérés, comme en 2016, à hauteur de 75% de leur valeur pour les droits de donationsuccession et pour l’ISF.

Loi TEPA du 21 août 2007 et investissement forestier

La loi TEPA, visant à encourager les souscriptions au capital de PME exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, permet aux redevables de l’ISF d’imputer sur cet impôt 50% du montant investi dans une telle PME, directement ou indirectement, dans la limite annuelle de réduction d’impôts de 45 000€.
Les groupements forestiers bénéficient également de cet avantage fiscal, mais il devra s’agir d’un groupement en création ou augmentation (et non d’un achat de parts sur le marché secondaire) et vous devrez conserver vos parts au moins 6 ans.
De plus, les parts acquises dans ce cadre sont totalement exonérées d’ISF, dès l’année de souscription !

Le groupement foncier forestier (GFF) : un investissement rentable et atypique

Original et sécurisé, l’investissement dans des parts de GFF est un excellent outil pour diversifier et transmettre votre patrimoine.

Sa fiscalité spécifique en fait d’autant plus un atout patrimonial : vous bénéficiez d’avantages fiscaux importants.

Préservé de la volatilité des marchés boursiers ou de l’évolution du marché immobilier, ce placement s’avère rentable sur long-terme, avec une véritable protection de votre patrimoine.

Le Groupement foncier forestier (GFF) reste en 2017 une valeur refuge économique et fiscale

Avec le groupement foncier forestier, vous devenez propriétaire d’un actif tangible, la forêt française, indépendante des marchés financiers, des dernières crises économiques, mais également des mouvances fiscales. Il s’agit véritablement et en tout point d’une valeur refuge !

Le Groupement foncier forestier (GFF) est un outil de diversification patrimoniale sécurisé

Avec le groupement foncier forestier, vous investissez dans un placement original et diversifiant. La forêt française est un actif dont les rendements sont assez stables sur le temps. Ce placement anti-inflation vous permettra de protéger votre capital des fluctuations économiques actuelles et futures.


Le Groupement foncier forestier (GFF) est un outil bénéficiant d’une fiscalité adaptée


Réduction d’impôt sur le revenu
, revenus faiblement fiscalisés, réduction d’ISF, exonération partielle de droits de succession  et de donation et d’ISF… Rarement un placement a bénéficié d’autant d’avantages aussi stables dans le temps !

Le Groupement foncier forestier (GFF) est accessible à partir de faibles montants

L’investissement dans des parts de groupements fonciers forestiers est accessible avec de petits montants : certains groupements valorisent leur parts à moins de 500€, quand d’autres sont à plus de 11 000€… Tout dépend des groupements dans lesquels vous souhaitez investir, mais la mise initiale peut être accessible.

Le Groupement Forestier est favorisé par les pouvoirs publics

 

Les pouvoirs publics ont toujours accordé à la forêt un statut fiscal particulier, tant au moment d’investir que dans le cadre de la transmission. Ceci dans un but simple de préservation et de pérennisation du patrimoine forestier français.

Le Groupement Forestier est sécurisé et performant sur long terme

La forêt est un bien adossé à deux actifs « palpables » : le bois et le foncier ! Sa performance est déterminée par l’évolution de la demande de ces actifs, et par la croissance naturelle des stocks de bois.
Le rendement des forêts est certes modéré, mais il préserve au maximum de l’inflation. En sus, les avantages fiscaux améliorent sensiblement ses performances pour l’investisseur ! Sa performance sur long terme n’est plus à prouver…

Groupement Foncier Forestier (GFF) et préservation de l’environnement

Le placement forestier est un outil de préservation de l’environnement et s’inscrit dans le développement durable.
Les pratiques sylvicoles des GFF assurent :
  • Une gestion durable des forêts, avec adaptation aux changements climatiques prévus
  • Une prévention des risques de dégradation de la nature, à cause des incendies, intempéries et maladies
  • Un maintien constant de la biodiversité

Groupement Foncier Forestier (GFF) : votre investissement forestier diversifié dans un seul et unique placement

Il existe plusieurs types de forêts françaises pouvant composer le groupement forestier :

  • Forêt de production ou « ligniculture » : il s’agit de forêt dans laquelle la production de bois est privilégiée. La performance est déterminée par la croissance des bois, la qualité des sols et les gains de productivité.
Performance escomptée : 2 à 3% par an
  • Forêt « patrimoniale » : forêt où les fonctions de loisirs (notamment la chasse), résidentielles et/ou environnementales sont dominantes. Le marché immobilier joue ici un rôle prépondérant.
Performance escomptée : entre -5% et +5%
  • Forêt « stock » : forêt se caractérisant par un volume important de bois en forte valeur (essences recherchés) à l’hectare. Le marché des bois joue ici un rôle très important.
Performance escomptée : 1,5% à 2,5%
La plupart des forêts combinent ces trois sortes de forêts. Nos groupements forestiers sont diversifiés, tant géographiquement qu’en termes d’essences : vous vous assurez ainsi une certaine sécurité de votre investissement en ne mettant pas tous vos ?ufs dans le même panier !

Les frais d’investissement dans un Groupement Foncier Forestier (GFF)

L’achat de parts du marché secondaire (achat de part détenues par un propriétaire-vendeur) entraîne certains frais :
  • Un droit d’enregistrement forfaitaire de 125€, peu important le montant de la transaction et le nombre de parts achetées
  • Des frais liés aux formalités de dépôt au greffe du Tribunal de Commerce (environ 175€)
  • Une commission revenant à l’intermédiaire, comprise entre 5% et 10% selon l’intermédiaire et le montant investi
Ces sommes sont à la charge de l’acquéreur.
Notez que tous ces frais intègrent la réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi : ils sont donc dès le départ amorti par votre réduction d’impôt sur le revenu !

Les groupements Fonciers Forestiers (GFF) : un placement liquide

Dans un premier temps, il convient de conserver ses parts durant les périodes prévues pour la conservation des avantages fiscaux, c’est-à-dire 8 ans à compter de l’année d’acquisition.
Au-delà de ce délai, il est plutôt aisé de vendre ses parts. Vous ne vous occupez de rien, puisque c’est nous, en tant qu’intermédiaire et avec nos partenaires, qui assurons la bonne diffusion et la gestion de la cession envisagée.
Le risque d’illiquidité existe (blocage du marché): cela signifie qu’il se peut qu’aucun acquéreur ne soit présent. Il se peut en effet que le marché connaisse dans le temps des situations de blocage. Pour autant, il s’agit d’un actif très recherché et qui a priori continuera d’être plébiscité, notamment grâce à la participation des pouvoirs publics (avantages fiscaux), ce qui s’avère très rassurant pour l’avenir de ce placement, et qui actuellement assure une revente très rapide de vos parts de GFF.

L’investissement en GFF via le DEFI (dispositif d’encouragement fiscal à l’investissement en forêt)

Le DEFI consiste en l’octroi d’une réduction d’impôt de 25% pour tout investissement forestier. Il ne s’applique que dans trois cas et sous certaines conditions :
  • « l’acquisition de terrains en nature de bois et forêts ou de terrains nus à boiser, ou la souscription de parts de groupements forestiers ou de sociétés d’épargne forestière (SEF) : c’est le DEFI acquisition,
  • la réalisation de travaux forestiers, par le propriétaire ou par un groupement forestier ou une SEF dont le contribuable est actionnaire : c’est le DEFI travaux,
  • l’investissement forestier dans le cadre d’un contrat de gestion : c’est le DEFI contrat ».

 

DEFI acquisition

DEFI travaux

DEFI contrat

Champ d’application

 

 

 

  • Acquisition de terrains dans la limite de 25 ha, sous certaines conditions
  • Souscription de parts de groupements forestiers

 

Réalisation de travaux forestiers, soit par :

  • le propriétaire

  • un groupement forestier

 

 

 

Conclusion d’un contrat entre :

  • un groupement forestier, SEF ou contribuable et
  • un  expert forestier ou une coopérative forestière, ou une organisation de producteurs ou avec l’Office national des forêts (ONF).

Conditions

L’acquisition doit permettre soit de :

 

 1) « constituer une unité de gestion d’au moins 5 ha d’un seul tenant ou, dans les massifs de montagne, une unité de gestion d’au moins 5 ha située sur le territoire d’une seule commune ou de communes limitrophes, susceptible d’une gestion coordonnée ,

 

2) agrandir, en plaine ou en montagne, une unité de gestion pour porter sa superficie à plus de 5 ha, ou de résorber une enclave ».

 

 

 

 

 1) Réalisation de travaux forestiers sur une unité de gestion d’au moins 10 hectares par le propriétaire lui-même ou par un groupement forestier dont le contribuable est membre

 2) Les travaux doivent être effectués avec des graines et des plants conformes aux prescriptions des arrêtés régionaux relatifs aux aides de l’État à l’investissement en forêt afin de garantir la qualité génétique des espèces utilisées.

 3) « Conservation :

– des terres/parcelles par le propriétaire, ou le groupement forestier pendant 8 ans

– des parts de groupements pendant 4 ans ».

Réalisation de programmes de travaux et de coupes dans le respect de l’une des garanties de gestion durable prévues au code forestier (PSG, RTG ou CBPS).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Plafond de :

  • 5 700 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée (réduction d’impôt maximale de 1 425€)

 

  • 11 400 € pour un couple (réduction d’impôt maximale de 2 850 €)

 

 

 

 

 

  •  6 250 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée (réduction d’impôt maximale de 1 562€)

  • 12 500 € pour un couple, (réduction d’impôt maximale de 3 125)

  • Possibilité de reporter la fraction excédentaire du plafond et ainsi de bénéficier de la réduction d’impôt, sur les 4 ou 8 années suivantes.

 

  • 2 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée (réduction d’impôt maximale de 500€)

 

  • 4 000 € pour un couple (réduction d’impôt maximale de 1 000 €)

 

 

 

 

 

 

Source : agriculture.gouv.fr

Jeremy Gimenez

Directeur Général

Conseiller en Gestion de Patrimoine

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Réalisez un placement coup de coeur avec les GFV

Investir dans la vigne française par le biais de GFV, Groupement Foncier Viticole, reste très attractif en 2017 et présente de nombreux avantages fiscaux ! Placement « palpable », coup de coeur, véritable opportunité d’investissements prometteurs pour l’avenir… les GFV constituent assurément un placement diversifiant de premier ordre. Son grand succès témoigne en sa faveur, et pour le plaisir des investisseurs !

 

Qu’est-ce qu’un Groupement Foncier Viticole (GFV) ?

En investissant dans un Groupement Foncier Viticole (GFV), vous devenez propriétaire de parts d’une société détenant des domaines viticoles.

Les revenus perçus par le GFV proviennent d’un loyer que lui verse l’exploitant viticole. Ce dernier supporte seul les risques liés à la production et à la vente des vins du domaine (pluie, grêle…) : il devra dans tous les cas payer le loyer.

Le capital n’est cependant pas garanti, vous n’êtes pas à l’abri d’une diminution du prix des parcelles viticoles dues à différents facteurs. Le risque est cependant dilué entre différentes parcelles et plusieurs investisseurs (mutualisation du risque).

Le GFV : un outil de diversification patrimoniale en 2017

Investissement dans le terroir français, dans des domaines réputés, et alternative à l’immobilier classique et aux placements financiers. Le placement en GFV doit être envisagé comme un placement long terme, notamment pour envisager une revalorisation du montant des parts importante.
Il est même conseillé de diversifier son investissement à l’intérieur même de vos groupements fonciers viticoles. En effet chaque appellation va se valoriser de manière différente, nous proposons donc à nos clients d’acquérir pour un montant souhaité, plusieurs parts dans plusieurs domaines viticoles différents.

Les GFV bénéficient toujours d’une fiscalité avantageuse en 2017

Imposition 2017 des revenus du placement GFV

Les revenus issus du GFV sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez donc bénéficier du régime micro-foncier si vous disposez de moins de 15 000€ de revenus fonciers par an. Vous obtenez notamment l’application d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers perçus.
Si vous n’optez pas pour le micro-foncier, les revenus fonciers suivent le régime réel. Les intérêts d’emprunt deviennent notamment déductibles des revenus fonciers.

 

Déclaration à l’ISF 2017 des groupements fonciers viticoles

Il existe un abattement de 75% sur la valeur de vos parts de GFV lorsque vous le déclarez à l’ISF. Cela fonctionne que le GFV soit à capital fixe ou capital variable. La valeur des parts est exonérée à hauteur de 75% dans la limite de 101 897€ et à hauteur de 50% au-delà.
Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans.

Imposition des Groupements fonciers viticoles lors de la vente (cession de parts de GFV)

En cas de vente, les plus-values éventuellement réalisées à la revente seront taxées au titre des plus-values immobilières. La plus-value de cession fiscalement imposable est réduite d’un abattement sur la base de :
  • 2 % par an de la 6e à la 17e année de détention.
  • 4 % par an de la 18e à la 24e année de détention.
  • 8 % par an à partir de la 25e année de détention.
La plus-value nette imposable après ces précédents abattements sera imposée au taux de 19% majoré de 15,5% au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, RSA et Contribution Solidarité).

Les GFV en 2017 : un outil pour anticiper la transmission de son patrimoine (donation et succession)

Le GFV est un outil particulièrement efficace pour transmettre son patrimoine.
Vous bénéficiez d’une importante réduction d’assiette sur le calcul des droits de donation et de succession : dans la limite de 101.897 € par bénéficiaire (héritier ou donataire), 75 % de la valeur nette des biens donnés ou légués est exonérée de tout droit. Au-delà de ce seuil, l’exonération est de à 50 %.
Pour en bénéficier, le souscripteur doit conserver ses parts 2 ans au moins avant la transmission, et que la (les) personne(s) qui les reçoit(vent) les conserve(nt) à leur tour pendant 5 ans, soit une durée minimale de détention de 7 ans.

Les GFV 2017 : un risque réduit

C’est l’exploitant fermier qui, seul, supporte les risques liés à la production et à la commercialisation des vins du domaine. Ainsi, qu’il pleuve, qu’il gèle ou qu’il grêle, le fermier devra acquitter son loyer au GFV. Vous êtes assuré de percevoir vos revenus.
Attention : le placement en GFV n’est pas garanti en capital et en rendement. Ce placement est susceptible de vous faire subir des pertes en fonction du contexte économique ou encore de la qualité de la gestion réalisé.

Les GFV 2017 : un investissement plaisir pour les amateurs de grands crus

En plus des loyers versés par l’exploitant du domaine viticole, une partie de l’attrait de l’investissement en GFV réside dans l’obtention de réductions sur le prix de bouteilles de vins du domaine.
Vous obtenez ainsi jusqu’à 60% de réduction sur le prix public, et bénéficiez donc de grands crus à prix coûtant. Cette offre est réservée une fois par an aux associés du GFV et est proportionnelle au nombre de parts que vous détenez.

Les frais des GFV lors de l’achat et de la revente

Frais dans le cadre d’un GFV à capital variable

Il n’y a pas de droit d’enregistrement en cas de retrait dans un GFV à capital variable.
Retrait : Chaque Associé peut se retirer pour tout ou partie du GFV par annulation de ses parts en compensation d’une souscription équivalente. Ce dernier doit émaner d’une personne ayant manifesté auprès de la gérance sa volonté de faire partie du groupement. La somme lui revenant correspond généralement à la valeur de la part alors en vigueur (égale au prix de cession conseillé) : valeur nominale + prime d’émission, hors commission de souscription lorsqu’elle est à la charge de l’Associé entrant.
Cession de parts sans intervention de la gérance : chaque Associé peut céder les parts lui appartenant à toute personne agréée par la gérance. Chaque année, la gérance détermine un prix de cession conseillé sur la base duquel peuvent s’établir ces transactions. La cession a pour conséquence le paiement d’un droit d’enregistrement fixe de 125 € par acte de cession. Le cédant s’acquitte d’un forfait de 60,98 € par cessionnaire au profit de la gérance pour frais de dossier.

Frais dans le cadre d’un GFV à capital fixe

Chaque Associé est libre de mettre en vente quand il le veut tout ou partie de ses parts. La cession s’effectue par principe sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la gérance, duquel est déduit les droits d’enregistrement fixe de 125 €. Les frais de souscription de 8 % HT + la TVA du prix de ses parts sont à la charge de l‘acquéreur. Si la cession a lieu entre Associés et sans intervention de la gérance, les frais sont de 125 €  (droits d’enregistrement fixe), majorés d’un forfait de 60,98 € TTC.

Les GFV 2017 : des formalités d’acquisition simplifiées

L’investisseur qui souhaite réellement acquérir des parts de groupement foncier viticole, nous transmet une offre d’achat du montant souhaité et ses choix de régions viticoles où il souhaiterait investir. Il signe alors un mandat de recherche de parts de groupements viticoles correspondant à ses souhaits.
Nous lui proposons ensuite d’investir dans un ou plusieurs groupements qui correspondent à ses objectifs. Après validation conjointe, nous éditons donc les contrats de vente et nous occupons de toutes les relations avec les gestionnaires des groupements viticoles.
L’investisseur est totalement déchargé de toute contrainte administrative, nous sommes votre unique interlocuteur jusqu’à la transaction et pendant toute la durée du placement.

Attention : l’investissement dans des parts de GFV et GFF sont des investissements sur long terme ne présentant pas de garantie en capital.

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