SCPI

26/06/2018

La valorisation des parts de SCPI

Comment est calculée la valeur des parts de SCPI ? La valorisation des parts d’une SCPI peut s’effectuer de différentes manières. Il convient donc d’être très attentif lorsque des informations vous sont données sur la valeur des parts.

Prix de souscription des parts de SCPI

Le prix de souscription des parts de SCPI est calculé sur la base de la valeur de reconstitution. Il s’agit donc du montant qu’il faut payer pour acheter une part de SCPI.
Cette valeur est égale à la valeur de réalisation, augmentée des frais de reconstitution :
  • La valeur vénale des immeubles (valeur résultant du jeu de l’offre et de la demande) et actifs (trésorerie, liquidités…) de la société : il s’agit de la valeur de réalisation.
  • Les frais de reconstitution sont les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine de la société (frais de notaire, travaux…).
La valeur vénale des immeubles est déterminée par un expert indépendant ayant reçu mandat. L’expertise est réalisée tous les 5 ans, mais la valeur des biens composant la SCPI est actualisée tous les ans par un expert.

Prix de vente des parts de SCPI

Le prix de cession, ou valeur d’exécution, résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Il s’agit donc du prix de vente d’équilibre, net de frais et taxes.
Ce prix est établi par la société de gestion périodiquement, suite à l’enregistrement des ordres d’achats et de ventes sur des périodes déterminées.

Prix de retrait des parts de SCPI

Dans les SCPI à capital variable, le mécanisme de cession des parts n’existe pas : on parle de retrait des parts.
Si un associé souhaite se retirer, la SCPI va donc lui racheter les parts. Chaque retrait va donc faire l’objet d’une nouvelle souscription (compensation).
La société de gestion va déterminer le prix de retrait, qui ne pourra excéder le prix de souscription diminué des frais de souscription.

(1) Avertissement à l’investisseur d’une SCPI de rendement

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
• Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine,
• Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI,
• Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus,
• La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI,
• La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.

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