SCPI

26/06/2018

La revente des parts de SCPI

Les parts de SCPI représentent des proportions de détention immobilière. Elles sont, par nature, moins liquides que des actifs financiers traditionnels. Elles le sont, néanmoins, bien plus que des biens immobiliers classiques. L’intérêt d’acquérir des parts de SCPI réside donc, en plus du rendement que cela procure, dans la facilité de revente qui y est attachée.

Un double circuit de vente de SCPI : marchés primaire et secondaire

La revente de SCPI connait différentes formes.

Pour bien comprendre : le marché primaire est celui où sont émis, pour la première fois, les actifs financiers. Il est aussi appelé « marché du neuf », par opposition au marché secondaire qui est le « marché de l’occasion ».
Les actifs achetés sur le marché primaire sont ensuite échangés sur le marché secondaire.

Parts de SCPI à capital fixe : le marché secondaire

Si vous souhaitez vendre vos parts de SCPI à capital fixe, vous devez vous adresser à la société qui gère la SCPI afin de vous procurer un formulaire d’ordre d’achat (parfois, vous pouvez trouver ces documents directement sur le site de la société de gestion).
Ensuite, vous n’avez plus qu’à fixer votre prix, et attendre que les acheteurs se manifestent. Si les statuts ne s’y opposent pas, vous pouvez vous-même trouver un cessionnaire (acheteur).

Le changement de propriétaire doit être notifié à la société de gestion (des frais doivent alors être réglés par l’acheteur).

Les statuts de la SCPI peuvent également prévoir que l’acheteur soit soumis à un agrément.

Parts de SCPI à capital variable : les marchés primaire et secondaire

Pour revendre vos parts de SCPI à capital variable, vous devez demander le remboursement des parts à la maison de gestion. Ensuite, vous n’aurez qu’à restituer vos parts à la société qui vous les reprendra pour leur valeur de retrait (= valeur des parts – frais de souscription).

En principe, pour connaitre cette valeur de retrait, il vous suffit de vous rendre sur le site internet de la société de gestion.

Dans le cas où les demandes de retrait seraient durablement supérieures aux souscriptions, la société de gestion pourra constituer un « fonds de remboursement » dans le but de satisfaire les revendeurs.
Cependant, certaines SCPI à capital variable ne prévoient pas la constitution d’un tel fonds et ne prennent en compte les demandes de retrait qu’en contrepartie d’une souscription équivalente.

L’assemblée générale des associés pourra, sur proposition de la maison de gestion, mettre en place un marché secondaire, si au moins 10% des parts de la SCPI en attente de revente ne sont pas traitées.

Le coût de la revente des parts de SCPI

Les frais liés à la revente de vos parts de SCPI peuvent aller jusqu’à 10% du montant de la vente.
Il s’agit de frais de souscription (environ 5% HT) et de droits d’enregistrement (environ 5% HT) lorsque la revente a lieu sur un marché secondaire.Important : une partie de ces frais est toutefois supportée par l’acquéreur lui-même lorsque la revente a lieu sur un marché secondaire.

Si la revente fait naitre une plus-value pour le vendeur, elle sera taxée comme une plus-value immobilière (36,2% : soit 19% au titre de la plus-value et 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

Si l’abattement pour durée de détention est le même, à savoir 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux, l’exonération de plus-value applicable aux ventes dont le montant est inférieur à 15.000€ ne s’applique pas pour les parts de SCPI.

La revente des parts de SCPI : le moment adéquat

Pour profiter au maximum du rendement de vos parts de SCPI, il est conseillé de les revendre après avoir encaissé votre coupon trimestriel. (A noter que l’acheteur préfèrera évidemment, quant à lui, la situation inverse).

Comme tout placement immobilier, l’investissement dans des parts de SCPI s’envisage sur du long terme. Acheter et revendre ses parts dans un court laps de temps est sans intérêt.

 

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
• Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine,
• Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI,
• Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus,
• La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI,
• La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.

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