SCPI

26/06/2018

Investir dans la nue-propriété de SCPI en 2018

L’investissement en SCPI reste en 2018, l’un des outils d’épargne les plus rentables avec une prise de risque faible. Comme pour l’immobilier classique, il est tout à fait possible d’investir en démembrement de propriété dans des parts de SCPI. Vous pouvez acheter alors soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts de SCPI.

En quoi consiste un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en 2 parties : l’usufruit et la nue-propriété.

Le détenteur de l’usus a ainsi l’usage de la chose. De ce fait, il peut habiter le bien, le donner en location, en d’autres termes, percevoir les revenus engendrés par le bien (fruits, loyers …). En échange, l’usufruitier doit conserver le bien en « bon père de famille » : il doit garder le bien en bon état.

La durée de l’usufruit peut varier. Il peut être :

  • Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie.
  • Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.

Attention cependant, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre le bien ! Cette prérogative n’est accordée qu’au nu-propriétaire, qui est le véritable propriétaire du bien.

La nue-propriété reste donc une propriété, cependant diminuée et sous contrainte.

Que se passe-t-il lorsque l'usufruit prend fin ?

Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine-propriété. L’usufruit ne revient pas aux héritiers de l’usufruitier, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.

Au contraire, lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier, mais est transférée à ses héritiers. Ceci car la nue-propriété reste un droit de propriété.

Comment se fait le démembrement de propriété des parts de SCPI ?

Le démembrement de parts de SCPI se passe de la même manière que celui d’un bien immobilier classique.
Le nu-propriétaire est propriétaire des parts de SCPI, il ne recevra aucun revenu issu de celles-ci pendant la période de démembrement de propriété. En effet, ces revenus seront versés à l’usufruitier pendant toute la période du démembrement, jusqu’à la fin de son droit.

Il ne deviendra complètement propriétaire qu’au terme de la période de démembrement.

Quel est l’intérêt de l’achat en démembrement de parts de SCPI en 2018 ?

Il est très intéressant d’acquérir des parts démembrées de SCPI :

  • Le prix des parts est « divisé » entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : le prix de la part est ainsi réduit pour le nu-propriétaire de 20 à 35% en fonction de la durée du démembrement.
  • A la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans frais ni impôt. Le nu-propriétaire devient donc pleinement propriétaire, l’usufruitier perdant tout droit.

A qui s’adresse l’achat en nue-propriété de parts de SCPI en 2018 ?

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI peut s’adresser à des contribuables en activité, imposés (impôt sur le revenu et/ou IFI), qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, mais qui désirent constituer un patrimoine.

En effet, en investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous achetez les parts à moindre coût qu’en pleine-propriété, mais vous ne percevez aucun revenu pendant une période déterminée.

Exemple : avec 50 000€ à placer, achat de parts de SCPI en direct. Si la valeur de la part est de 100€, en achetant la pleine-propriété des parts vous obtenez 500 parts. Si la SCPI produit un rendement de 5% par an, les revenus annuels sont de 2 500€. Si votre tranche marginale d’imposition est à 30% et en déduisant les prélèvements sociaux, vos revenus nets annuels sont environ de 13 600€.

En comparant avec l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI : si le démembrement se réalise sur 10 ans, pendant cette période aucun revenu ne sera touché. Cependant, la valeur de la nue-propriété étant égale à 66% de la valeur en pleine-propriété, vous pouvez donc acquérir avec 50 000€ non pas 500 parts mais 757 !

Au bout de 10 ans, vous devenez pleinement propriétaire des parts : votre capital augmente à hauteur de 75 700€ (sans impôt ni frais).

Par la suite, vos revenus annuels seront de 3 785€ à la place de 2 500€.

Avantages :

  • Double économie d’impôt : la nue-propriété n’est pas assujettie à l’IFI (attention aux exceptions), et vous ne payez pas d’impôt sur le revenu (puisque vous ne percevez aucun revenu).
  • Effet de levier : Au terme de la période de démembrement, vous devenez gratuitement propriétaire à 100% des parts de SCPI, vous bénéficiez de la valorisation des parts dans le temps (liée à la plus-value dont ont bénéficié les immeubles composant la SCPI) et vous détenez plus de parts de SCPI.
  • Disposition de revenus : à l’issue de la période de démembrement, vous devenez intégralement propriétaire des parts de SCPI, vous bénéficiez donc des revenus qu’elle produit.

A qui s’adresse l’achat en usufruit de parts de SCPI en 2018 ?

A l’inverse de la nue-propriété, l’investissement en usufruit dans des parts de SCPI s’adresse aux :

  • Personnes qui ne sont pas ou peu imposés, disposant d’un capital et ayant besoin de revenus supplémentaires. Par ce moyen, il pourra investir dans des parts de SCPI pour un prix très faible et recevra l’intégralité des revenus issus des parts (comme s’il en était propriétaire) pendant toute la période du démembrement.
  • Personnes disposant d’un déficit foncier et souhaitant obtenir des revenus fonciers défiscalisés
  • Entreprises soumises aux BIC ou à l’Impôt sur les sociétés, souhaitant placer une trésorerie à un bon niveau de rendement.

Exemple

Pour un investissement de 100 000€ en pleine-propriété dans des parts de SCPI, dans notre exemple précédent l’usufruit coûterait 36% de 100 000€, soit 36 000€. Si la SCPI procure un rendement de 4,4% (moyenne 2017), l’usufruitier recevra 4 400€ par an pendant la période de démembrement. Au terme, tout droit sur les parts est perdu : l’investissement initial est à fonds perdu.

Evidemment, les revenus issus des parts de SCPI peuvent être placés de nouveau sur d’autres supports rémunérateurs, optimisant ainsi le montage.

Quels sont les avantages du démembrement de propriété de parts de SCPI en 2018 ?

En investissant dans des parts de SCPI démembrées, vous bénéficiez tant des avantages de l’achat en démembrement classique et ceux de l’acquisition de parts de SCPI.

 

Les avantages de l’acquisition de parts de SCPI

En investissant dans la pierre par le biais d’une société civile :

  • Vous bénéficiez de la relative sécurité et de la rentabilité de l’immobilier sans vous soucier de la gestion des biens composant la SCPI.
  • Vous mutualisez les risques : l’investissement est collectif et porte sur un grand nombre d’immeubles, répartis dans plusieurs villes et lieux. Les risques locatifs sont donc fortement réduits.
  • Vous diversifiez et valorisez votre patrimoine : vous investissez dans des biens immobiliers en principe peu accessibles du fait de leur prix, prestige, ou nature (locaux commerciaux, bureaux, immeubles de caractère…).
  • Vous ne payez aucun frais de notaire.
  • Vous accédez à ce type de placement avec peu d’argent.
  • Vous bénéficiez, par l’intermédiaire de SCPI, de différents avantages fiscaux : Duflot, Malraux, Monuments historiques et déficit foncier.
  • Vous bénéficiez enfin d’un bon rendement. Le rendement moyen des parts de SCPI est d’environ 4,40% en 2017. De plus, les rentrées d’argent sont régulières (versements trimestriels).
  • Le bien est géré par une société de gestion, agréée par l’AMF.

 

Les avantages du démembrement de propriété

En investissant en nue-propriété :

  • Vous bénéficiez d’un prix réduit de 20% à 50% par rapport à la valeur en pleine propriété
  • A la fin du démembrement, vous avez le choix entre soit vendre vos parts et effectuer une forte plus-value soit obtenir un complément de revenus.
  • Vous ne recevez aucun loyer, donc votre investissement ne vient pas augmenter le montant de votre impôt sur le revenu.
  • Le bien n’est pas pris en compte pour le calcul de l’IFI du nu-propriétaire. En effet, seul l’usufruitier est taxé à l’IFI pour la totalité de la valeur du bien.

 

(1) Avertissement à l’investisseur d’une SCPI de rendement

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
• Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine,
• Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI,
• Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus,
• La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI,
• La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.

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