SCPI

26/06/2018

Fonctionnement d’une SCPI

Les SCPI, placement immobilier par le biais d’une société, est un investissement très simple et sans contrainte au yeux de l’épargnant : il s’agit pour lui d’un investissement immobilier indirect, par le biais d’une société qui va gérer les logements achetés. Pourtant, la SCPI est une structure fortement réglementé, dans le cadre de la protection des épargnants.

Comment sont créées les SCPI ?

La création d’une SCPI est fortement réglementée. L’AMF, Autorité des Marchés Financiers, supervise l’ensemble des opérations, dans le cadre de sa mission de surveillance des produits financiers proposés au public :

  • La SCPI doit recevoir une autorisation de l’AMF pour être créée et pour pouvoir faire appel public à l’épargne (faire appel à des investisseurs extérieurs).
  • Elle doit publier une notice au BALO (Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires)
  • Elle doit établir un bulletin de souscription.

L’ensemble des étapes de création est supervisée par la société de gestion en charge de la SCPI.

Comment sont organisées les SCPI ?

La SCPI est administrée par une société de gestion agrée par l’AMF. La société de gestion est notamment chargée de :

  • Gérer l’administration, la comptabilité et les finances de la SCPI,
  • Collecter les capitaux issus des associés,
  • Acquérir, gérer, vendre les immeubles composant la SCPI : il s’agit notamment de facturer et encaisser les loyers, de payer les diverses charges, de veiller au bon déroulement des travaux, de sélectionner avec rigueur des investissements immobiliers opportuns…
  • Gérer les associés : encaissement des apports (souscription), tenue des comptes, versement des dividendes trimestriels, aide aux déclarations fiscales des associés…

La SCPI est contrôlée par un conseil de surveillance. Composé d’au moins 7 membres associés à la SCPI, ce conseil assiste la société de gestion tout en contrôlant son activité.

Comme dans toute société civile, les décisions les plus importantes (hors investissement immobilier) sont prises lors de l’assemblée générale, avec un vote des associés, qui doit avoir lieu au moins une fois par an. Cette assemblée désigne et révoque la société de gestion, élit les membres du conseil de surveillance, désigne les commissaires aux comptes et experts immobiliers, décide de la distribution des bénéfices, des quotas d’emprunt, ou encore modifie les statuts de la société.

Le commissaire aux comptes (désigné en assemblée générale) certifie la sincérité et la régularité des comptes annuels. Il vérifie donc la transparence des comptes de la SCPI.

Enfin, l’expert-immobilier détermine la valeur vénale des immeubles (valeur résultant de la confrontation de l’offre et de la demande).

(1) Avertissement à l’investisseur d’une SCPI de rendement

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
• Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine,
• Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI,
• Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus,
• La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI,
• La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.

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