SCPI

26/06/2018

Comparaison SCPI et immobilier locatif

L’investissement en SCPI de rendement vous permet de combiner les avantages de l’immobilier sans ses inconvénients, notamment la gestion locative. Le placement SCPI 2018 mérite cependant une comparaison avec l’investissement locatif direct. Est-il plus avantageux d’investir en SCPI ou dans l’immobilier locatif ?

Les investissements immobiliers réalisés par les SCPI

La SCPI se différencie tout d’abord par rapport aux investissements réalisés. Nombreux et diversifiés, ces derniers permettent d’éluder les risques d’aléas locatifs ou de besoins de financements importants (travaux…) présents dans le cadre d’une location classique.
  

Risques des SCPI

De plus, le risque est mutualisé entre un grand nombre d’investisseurs, alors que dans le cadre d’un investissement en direct vous êtes seul (ou un nombre restreint d’acquéreurs) ! Notez cependant que dans le cadre d’un investissement dans des parts de SCPI, votre capital n’est pas protégé : il existe un risque de perte en capital, notamment en focntion de l’évolution du marché immobilier.

Les SCPI : un placement accessible avec des montants faibles

Enfin, notez que les SCPI vous permettent d’accéder à partir de faibles montants à des biens de qualités et dans des domaines variés, chose impossible ou demandant une mise importante en direct (bureaux, commerces, immeubles de caractère en c?ur de ville…).

Les SCPI : un placement dans la pierre-papier

L’immobilier locatif a cependant un avantage par rapport aux SCPI : vous investissez dans de la pierre « palpable». Les SCPI restent un investissement sous forme de « pierre-papier » : vous n’accédez pas directement aux biens investis (même si vous êtes informé des investissements réalisés). Cependant, certaines SCPI permettent d’investir dans des immeubles qu’elles ont acquis, lors de leur dissolution (vous devenez alors propriétaire d’un bien en remplacement du remboursement de vos parts).

Revenus et fiscalité des SCPI et de l'immobilier direct

La SCPI se différencie également par rapport aux revenus perçus : alors qu’en investissant en direct vous devez payer l’ensemble des charges sur les revenus fonciers bruts perçus, les revenus versés par la SCPI sont nets de charges (gestion, travaux, entretien…).
Les revenus issus des parts de SCPI sont régis par les règles des revenus fonciers. L’imposition est donc la même que pour des loyers encaissés dans le cadre d’un investissement immobilier direct.
Les plus-values réalisées sur les parts de SCPI sont imposées de la même manière que les plus-values réalisées sur la vente de votre bien immobilier.
Notez cependant que si vous logez des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, l’ensemble de cette fiscalité est évitée ! En effet, c’est la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie qui s’applique dans ce cas.

Taxes et charges des SCPI et de l'immobilier direct

Contrairement à un investissement en direct, il n’est dû aucun impôt foncier pour la détention de parts de SCPI (taxe foncière).
De plus, il n’y a aucun frais de notaire pour l’investissement dans des parts de SCPI (il n’y a même pas de rendez-vous chez celui-ci). Des frais d’acquisition sont cependant dus (variables selon les SCPI).

Gestion des SCPI et de l'immobilier direct

Les SCPI ont un avantage indéniable face à la location en direct : vous vous affranchissez de toute contrainte de gestion locative !
En effet, alors qu’en investissant en direct, vous gérez vous-même votre bien ou en faisant appel à une agence immobilière, les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agrées par l’Autorité des Marchés Financiers. Vos droits sont alors les même qu’un associé d’une société civile classique (droit de vote aux assemblées générales, droit d’information…).Vous ne vous occupez donc pas de la gestion des immeubles de la SCPI, ni des contraintes locatives.

Revente des parts de SCPI ou d'un logement

Enfin, La revente de parts de SCPI peut s’avérer plus simple que la vente d’un bien immobilier détenu en direct. La revente des parts de SCPI s’effectue sur des marchés réglementés, confrontant l’offre et la demande. En règle générale, la société de gestion vous accompagne dans vos démarches. Si aucun acquéreur ne se présente, elle peut même racheter vos parts par le biais d’un fonds dédié.
Dans le cadre d’un investissement immobilier traditionnel, la vente de votre bien répond aux  lois de l’offre et de la demande. Vous vous occupez seul de la vente, ou par le biais d’une agence, avec les frais y afférant.

Notez qu’en cas de besoin de trésorerie, vous pouvez vendre une partie de vos parts de SCPI. Un investissement immobilier en direct n’est pas aussi souple, la revente d’une partie seulement de votre bien étant plus complexe…

 

(1) Avertissement à l’investisseur d’une SCPI de rendement

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
• Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine,
• Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI,
• Les dividendes qui vous seront versés dépendent des conditions de location des immeubles, notamment de la date de mise en location des immeubles et des loyers perçus,
• La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI,
• La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.

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