Nue-propriété

15/06/2018

Fonctionnement de l’achat en nue-propriété

L’usufruit et la nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Le démembrement de propriété distingue certains aspects de la propriété entre plusieurs personnes. Il consiste à prévoir qu’une personne peut utiliser les biens et bénéficier de ses revenus : cela constitue l’usufruit. L’usufruitier doit alors conserver le bien jusqu’à la fin de l’usufruit.
La nue-propriété est alors constituée du droit de céder le bien (vente, donation…), ou de prendre des décisions importantes et graves sur ce dernier (hypothèque, mise en location commerciale…).

La nue-propriété reste une propriété, cependant diminuée et sous contrainte. C’est une propriété entière mais future.
L’usufruit est un droit :
  • Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie,
  • Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.

Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine-propriété.  L’usufruit ne revient pas aux héritiers de l’usufruitier, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.

Au contraire, lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier, mais est transférée à ses héritiers. Ceci car la nue-propriété reste un droit de propriété.
 

Le principe de l’investissement en nue-propriété

 

Vous achetez la nue-propriété d’un appartement qui sera mis en location. Vous ne percevrez aucun loyer, pendant une période comprise entre 15 et 20 ans (variable selon l’acquisition).Ce sera l’usufruitier qui percevra les loyers pendant la duréed’usufruit temporaire prévue contractuellement.

Le prix d’acquisition est de ce fait réduit de 40%, voire 50%.
Pendant la période de démembrement, c’est un organisme (généralement un bailleur social) qui gère le bien, reçoit les loyers et paye les charges. Il finance également tous les éventuels travaux.
A la fin des 15-20 ans, l’usufruitier a l’obligation de remettre l’immeuble à neuf et vous devenez pleinement propriétaire de votre investissement, sans frais supplémentaire.
Vous pouvez donc l’habiter,  ou le louer et disposer ainsi d’un revenu complémentaire.
Vous pouvez également le vendre, avec une plus-value potentielle élevée.
Pour en savoir plus sur les règles du démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété).

Qui est l’usufruitier lors de votre investissement en nue-propriété ?

La qualité de l’usufruitier est un des points principaux de votre achat en nue-propriété, en effet son sérieux assurera la sécurité de votre investissement en nue-propriété.
Les exploitants locatifs usufruitiers retenus sont toujours des bailleurs professionnels majoritairement à vocation sociale : Office public, organisme du 1% logement…
Avant tout investissement, l’usufruitier de l’opération est déjà identifié et vous disposez de toutes les informations qui vous permettront d’investir en nue-propriété en toute sérénité. De plus les engagements de l’usufruitier sont clairement définis dès le début, à savoir :
  • Entretien de l’immeuble,
  • Réalisation et financement des travaux,
  • Remises en état des parties privatives et communes à l’extinction de l’usufruit.

Investir en nue-propriété, pour quels objectifs ?

Voici les principaux objectifs pour lesquels l’achat en nue-propriété peut s’avérer très pertinent :
  • Préparation retraite,
  • Disposer à terme d’un complément de revenus,
  • Transmission patrimoniale,
  • Protection familiale,
  • Valorisation du patrimoine,
  • Epargne de précaution,
  • Diversification patrimoniale,
  • Optimisation fiscale,
  • Réaliser un investissement immobilier optimisé,
  • S’adapte également aux expatriés.

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