Vente d'un lot de copropriété

Indication et garantie de la superficie du lot

Le vendeur d'un lot de copropriété a l'obligation d'indiquer la superficie de la partie privative de ce lot. C'est ce que l'on appelle communément « la loi Carrez ». Cette obligation est une véritable garantie pour l'acquéreur car une fausse indication obligerait le vendeur à indemniser l'acquéreur.

La superficie s'entend au sens de la loi de : « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m. »

Cette garantie s'applique quelle que soit la nature du lot : d'habitation, d'usage professionnel, de commerce, d'industrie…

L'obligation de mesurage ne s'applique pas aux lots d'une superficie inférieure à 8m2.

En cas d'absence d'indication de la superficie, la sanction est la nullité de l'acte. L'action doit être intentée dans le mois suivant la signature de l'acte authentique. La nullité de l'acte ne peut être demandée que par l'acquéreur du lot.

S'il y a erreur sur la superficie indiquée dans l'acte, une action en diminution de prix peut être intentée par l'acquéreur, elle n'est néanmoins redevable que si la superficie réelle est inférieure de plus de 1/20^e à celle exprimée dans l'acte.

Formalités préalables à la vente du lot

L'état d'informations préalable

Le notaire chargé de la vente ainsi que le copropriétaire vendeur peuvent demander au syndic un état relatif aux charges en cours. Le syndic y indique les sommes que lui doit encore le vendeur au titre : des provisions exigibles du budget prévisionnel, des provisions exigibles sur dépenses hors budget prévisionnel, des charges impayées sur les exercices antérieurs et de la part des dépenses d'amélioration que le copropriétaire a refusé de voter et pour lesquelles il bénéficie d'un paiement fractionné.

Certificat d'apuration des charges

Le vendeur peut avant la vente du lot demander au syndic d'épurer son compte de charges. Si le copropriétaire règle toutes les charges qu'il doit au syndic, un certificat en attestant lui sera délivré.

Diagnostic technique

Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit être précédée d'un diagnostic technique.

Formalités postérieures

Notification du transfert de propriété

Cette notification permet de rendre la vente du lot opposable au syndic. Elle informe le syndic de la vente qui a eu lieu. Cette formalité donne à l'acquéreur du lot la qualité de copropriétaire. La notification doit compter : la désignation du lot et l'indication des nom, prénom, domicile de l'acquéreur.

Avis de mutation

En l'absence de certificat d'apuration des charges, le notaire a l'obligation d'aviser le syndic de la vente intervenue. Cette formalité ouvre au syndic la possibilité de former une opposition. L'avis de mutation doit être notifié au syndic dans le délai de 15j à compter de la signature de l'acte authentique. A défaut d'avis de mutation, le délai d'opposition du syndic ne court pas et ce dernier pourra donc exercer cette faculté d'opposition à tout moment.

Opposition du syndic

Le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues au syndic par le vendeur. L'opposition formée par le syndic doit dénoncer le montant et les causes des créances dues par le vendeur au syndic. Le délai imparti au syndic pour faire opposition est de 15j à compter de réception de l'avis de mutation.