Le pacte de préférence

Définition du pacte de préférence

Le pacte de préférence est un contrat par lequel une personne s'oblige à proposer à une autre personne en priorité un bien immobilier si elle se décide à le vendre. En somme, c'est un contrat préparatoire à la vente. Vous n'êtes pas encore certain de vouloir vendre, mais si un jour vous décidez de vendre votre bien, vous vous engagez à le proposer en priorité à la personne signifiée dans le pacte de préférence.

La publicité foncière du pacte de préférence est depuis 1911 facultative. Le pacte de préférence n'est pas non plus soumis à la règle du double original. Enfin, si le pacte de préférence est constaté dans un acte sous-seing privé, il n'est pas soumis à la formalité obligatoire de l'enregistrement, contrairement aux actes authentiques.

Contenu du pacte de préférence

Désignation de l'immeuble

La désignation de l'immeuble qui est l'objet du pacte de préférence est le seul contenu impératif du pacte. La désignation de l'immeuble doit être assez précise pour éviter toute équivoque sur la nature et le type du bien.

Durée du pacte de préférence

La stipulation d'un délai n'est pas une condition de validité du pacte de préférence. Mais dans ce cas, le promettant (la personne qui souhaiterait vendre le bien) est tenu à l'égard du bénéficiaire sans aucune limitation de durée, ce qui peut devenir très contraignant.

La fixation d'une durée est donc largement souhaitable afin de limiter dans le temps l'obligation du promettant. Il est possible d'insérer néanmoins un terme incertain, comme par exemple le décès du promettant, le pacte de préférence serait alors dans ce cas valable jusqu'au décès du promettant.

Prix du pacte de préférence

Le pacte de préférence peut-être consenti à titre gratuit, mais il est également possible de prévoir une contrepartie financière à la charge du bénéficiaire, contrepartie du privilège que lui offre le promettant.

Le prix de vente de l'immeuble dans le cas où le promettant se déciderait à vendre n'a pas à être fixé dès le pacte de préférence. Il est même dangereux pour le bénéficiaire de prévoir le prix de vente dès le pacte, car ce prix serait figé et il y aurait donc un risque que ce prix ne corresponde plus à la valeur de l'immeuble sur le marché au moment de la vente.

Mise en oeuvre du pacte de préférence

Les modalités de mise en ?uvre du pacte de préférence sont généralement prévues dans le dit pacte. Si aucune modalité particulière n'est prévue dans le pacte de préférence, il devra être clairement prouvé que le promettant a clairement transmis l'offre de vente au bénéficiaire.

Notification de l'offre de vente au bénéficiaire

Les informations suivantes devront être clairement formulées :

Le prix de vente
La désignation de l'immeuble
Les modalités de paiement
Les charges grevant l'immeuble
Précision que la notification vaut offre de vente
Délai éventuel qu'aurait le bénéficiaire pour accepter l'offre de vente

Exercice de la préférence par le bénéficiaire

Généralement, le pacte prévoit que la forme de l'acceptation par le bénéficiaire devra être identique à celle de la notification de l'offre (par exemple lettre recommandée avec AR etc…)

Si la notification de l'offre de vente respecte les stipulations prévues dans le pacte de préférence, l'acceptation par le bénéficiaire de cette offre de vente est ferme et définitive, il ne peut émettre de réserves ou de conditions sur cette offre.

Sanctions en cas de non-respect

Le promettant qui décide de vendre l'immeuble à une autre personne que le bénéficiaire prévu dans le pacte de préférence engage sa responsabilité contractuelle. Il pourra lui être demandé des dommages et intérêts.

De même si une tierce personne achète le bien sachant qu'il existe un pacte de préférence sur ce bien, engage sa responsabilité délictuelle et le bénéficiaire contractuel du pacte pourra se retourner également contre ce tiers.

Le bénéficiaire du pacte de préférence pourra exiger l'annulation de la vente passée avec un tiers à la double condition que cette tierce personne ait eu connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (c.cass 26 mai 2006).