Vente immobilière

03/07/2018

Les droits de préemption

Le droit de préemption est un droit reconnu à certains organismes publics ou personnes privées, d’acquérir la propriété d’un bien par préférence à toute autre acheteur. Il existe 5 droits de préemption : le droit de préemption des indivisaires, le droit de préemption urbain, le droit de préemption de la SAFER, le droit de préemption du preneur rural, le droit de préemption du locataire d’habitation.

Droit de préemption des indivisaires

Lorsqu’un indivisaire souhaite vendre sa part dans l’indivision à une autre personne étrangère à cette indivision, il existe un droit de préemption dont bénéficient les autres indivisaires. Ce droit de préemption s’applique quel que soit le type d’indivision. Il est à noter qu’une cession entre co-indivisaires n’ouvre pas de droit de préemption au profit des autres membres de l’indivision.
L’indivisaire qui souhaite céder ses droits dans l’indivision à une personne étrangère à celle-ci, doit notifier son intention aux autres indivisaires par acte d’huissier. Cette notification doit comporter le prix et les conditions de de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de celui qui souhaiterait acquérir ses parts. Si un des autres indivisaires souhaite exercer son droit de préemption, alors la vente se fera dans les mêmes conditions que celles prévues dans la notification.
Les indivisaires disposent alors d’un délai d’un mois à compter de la notification. Le droit de préemption, s’il est exercé, doit alors prendre obligatoirement la forme d’un acte extrajudiciaire signifié par huissier.
L’indivisaire qui exerce son droit de préemption dispose d’un délai de 2 mois pour passer l’acte de vente.

Droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain se caractérise par la possibilité pour une collectivité ou organisme public d’acquérir en priorité un bien mis en vente dans une zone définie au préalable, en vue de réaliser des opérations d’intérêt général.
Il faut savoir que ce droit de préemption urbain prime sur tous les autres droits de préemption dont peuvent bénéficier les particuliers.
Le droit de préemption urbain peut avoir 4 finalités : il peut concerner des opérations d’aménagement dans des Zones d’Aménagement Différé ; il peut être utilisé pour protéger des espaces naturels ; pour protéger le commerce de proximité, ou pour aider à maintenir un locataire dans un logement.
La décision de mettre en place le droit de préemption urbain est de la seule compétence du conseil municipal ou de l’organe décisionnaire de l’établissement public de coopération intercommunale.
Tout propriétaire vendeur dont le bien se trouve dans une zone de DPU, doit réaliser une déclaration d’intention d’aliéner. Cette déclaration peut se faire sur le formulaire CERFA n°10072*01 mais elle peut aussi se faire sur papier libre en respectant les conditions prescrites par l’article A 231-1 du code de l’urbanisme.
Le titulaire du droit de préemption a alors 2 mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour décider d’acquérir. La décision d’acquérir doit alors comporter nécessairement un prix et doit intervenir avant l’expiration du délai de réponse. Cette décision de préemption doit être motivée, cela signifie qu’elle doit comporter la raison pour laquelle le droit de préemption est exercé.

Droit de préemption de la SAFER

Les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, sont chargées de favoriser l’installation ou le maintien d’exploitants agricoles ou forestiers, d’assurer la transparence du marché foncier rural, de concourir à la préservation de l’environnement.
Le droit de préemption de la SAFER s’efface devant les droits de préemption des collectivités publiques, devant celui des indivisaires et devant celui du preneur en place.
Sont exclues du droit de préemption de la SAFER les ventes entre proches (parents, héritiers, indivisaires…) ainsi que les ventes qui interviennent au profit d’un agriculteur qui s’installe ou se réinstalle.
La SAFER doit être informée de toute vente d’exploitation agricole ou de terrain à vocation agricole. Cette notification doit intervenir dans un délai de 2 mois AVANT la date envisagée pour la vente. La notification vaut offre de vente aux prix et conditions qu’elle détermine. Il faut savoir que tant que l’offre n’a pas été acceptée par la SAFER, le propriétaire peut revenir sur sa volonté de vendre.
La SAFER dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non, ce délai court à partir de la réception de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Si la SAFER décide de ne pas préempter, la vente doit intervenir dans un délai d’1 an, à défaut de quoi le propriétaire passé ce délai devrait re-notifier à la SAFER sa volonté de vendre.
Si le propriétaire décide de vendre à des conditions différentes que celles prévues dans la notification, une nouvelle notification doit être faite à la SAFER, sous peine de nullité de la vente.
La SAFER peut réaliser une contre-proposition, avec une offre d’achat à des conditions autres que celles prévues dans la notification. Le vendeur a alors 6 mois pour se prononcer, il peut alors refuser l’offre en retirant le bien de la vente, soit l’accepter.
Si la SAFER exerce son droit de préemption, la vente est alors parfaite, le propriétaire ne peut plus renoncer à l’opération. L’acte authentique de vente doit alors être signé dans les 2 mois après l’envoi de la notification de la décision de préempter de la SAFER.

Droit de préemption du preneur rural

Toute personne titulaire d’un bail rural est prioritaire pour acquérir les terres qu’il exploite. Ce droit de préemption est d’ordre public.
Le preneur doit remplir 3 conditions :
  • Il doit avoir exercé au moins pendant 3 ans la profession agricole,
  • Il doit exploiter le fonds mis en vente lui-même ou par sa famille,
  • Il ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieur à 3 fois la surface minimum d’installation.
Dans certaines conditions le preneur peut faire bénéficier ses descendants et son conjoint ou partenaire pacsé, de son droit de préemption.
Le droit de préemption est écarté si la vente est réalisée au profit de parents ou alliés du propriétaire jusqu’au 3e degré.
Le propriétaire souhaitant vendre doit notifier au preneur son intention au travers d’une notification, réalisée normalement par le notaire chargé de la vente. La notification doit se faire sous forme de lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier. La notification doit mentionner le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée.
Le preneur doit faire parvenir au propriétaire son intention d’utiliser son droit de préemption dans un délai de 2 mois. Le délai est allongé de 15j si dans les 2 mois le vendeur a modifié le prix ou les conditions de vente.
Le bénéficiaire du droit de préemption peut accepter l’offre aux prix, charges et conditions communiquées ; la refuser ; ou l’accepter en contestant le prix et les conditions de vente.

Droit de préemption du locataire d'habitation

Le locataire d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, pourra exercer un droit de préemption lors de la vente du bien dans 2 situations :
  • Lors de la vente du bien après division de l’immeuble par lots
  • Lors du congé du propriétaire pour vendre le bien

Division de l’immeuble par lots

Le droit de préemption ne s’applique pas aux ventes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus, ainsi qu’aux ventes dont la contrepartie interdit la substitution du locataire à l’acquéreur.
Le droit de préemption n’est valable que lors de la première vente suivant la division initiale ou subdivision.
Le titulaire de ce droit de préemption est le locataire ayant conclu un contrat de location quel que soit le contrat.

Congé du propriétaire pour vendre le bien

Ce droit de préemption est ouvert pour tous les titulaires d’un bail régi par la loi du 6 juillet 1989 (baux d’habitation ou mixte).
Le locataire ne dispose pas de ce droit si le bien est vendu occupé, c’est-à-dire si le propriétaire vend le logement avec le bail s’y afférent.
Le droit de préemption n’est pas applicable en cas de ventes en parents jusqu’au 4e degré.
Le congé du propriétaire doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, afin d’éviter la reconduction tacite du bail d’habitation tous les 3 ans. Ce congé doit absolument comporter :
  • Le nom du propriétaire
  • Le motif de congé
  • Le prix et les conditions de la vente projetée
  • L’information du locataire de l’existence de son droit de préemption
Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire peut ainsi refuser ou accepter l’offre. S’il l’accepte l’acte de vente devrait obligatoirement se réaliser dans les 2 mois suivant l’acceptation de l’offre si le locataire ne fait pas appel à un prêt, sinon 4 mois dans le cas contraire.

Si le locataire avait refusé, et que plus tard le propriétaire décide de vendre son bien dans des conditions plus avantageuses, le locataire disposera alors d’un second droit de préemption, qui ne sera lui soumis à aucun délai.

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