Fonctionnement

La vente en viager est un contrat aléatoire. L’aléa est constitué par la longévité du vendeur. Un contrat aléatoire n’est cependant valable que si cet aléa existe vraiment. Par exemple, l’article 1975 du Code Civil prévoit qu’une vente viagère est nulle si le vendeur est mourant, ou extrêmement malade.

Pour le reste, il s’agit véritablement d’un contrat de vente classique, avec intervention d’un notaire. Seules les modalités de paiement varient.

Vente en viager libre ou occupé ?

La vente en viager peut se réaliser sous deux formes différentes :

Le bien peut être vendu libre de toute occupation ou et de droit de jouissance : viager libre.
Le bien peut être vendu avec une réserve en faveur du vendeur du droit d’habitation ou encore du droit d’usufruit : viager occupé.

Si le viager est occupé, le droit d’habitation peut être réservé non seulement pour le vendeur, mais également pour son conjoint. Ainsi, le viager prend fin au dernier des décès du conjoint du vendeur (lui même déjà décédé).

Le viager occupé implique de répartir les charges du bien entre le vendeur et l’acheteur. Cette répartition des charges doit être prévue dans le contrat de vente :

En général, le vendeur s’acquitte des charges locatives ainsi que de la taxe d’habitation.
L’acheteur quant à lui s’acquitte de la taxe foncière, et des éventuels gros travaux à réaliser.

En outre, le vendeur pourra donner le bien en location si le contrat de vente le prévoit. Cela implique qu’un droit d’usufruit soit prévu à son avantage.

Paiement du prix

Dans le cadre d’une vente en viager, le prix peut être payé de différentes manières :

Une rente à vie au profit du vendeur (crédirentier)
Un bouquet (capital initial) accompagné d’une rente à vie au profit du vendeur.

Le versement du prix n’est donc jamais immédiat.

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