Les avantages fiscaux des travaux de rénovation

02/07/2018

Les aides attribuées au propriétaire bailleur

Il est difficile, parfois, en tant que propriétaire, bailleur ou occupant, de financer la rénovation de son bien, surtout après l’avoir acheté. Conclusion : vous êtes nombreux, soit à reporter des travaux pourtant essentiels, soit à vous endetter pendant des années.
Pourtant, vous pouvez bénéficier d’aides de l’Etat ou des collectivités territoriales.
En effet, il existe différents dispositifs :

Le dispositif d'aide aux travaux de rénovation : l’éco-prêt à taux 0%

L’éco-prêt à taux zéro accordé jusqu’au 31 décembre 2015, est destiné à « financer des travaux permettant d’améliorer la consommation énergétique des logements anciens ».
Attention cependant, l’éco PTZ ne finance que les travaux suivants :
1. « Les travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif  par des dispositifs ne consommant pas d’énergie,
2. Ou les travaux comprenant au moins 2 types de travaux figurant dans la liste suivante :
  • travaux d’isolation thermique performants des toitures,
  • travaux d’isolation thermique performants des murs donnant sur l’extérieur,
  • travaux d’isolation thermique performants des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
  • travaux d’installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
  • travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
  • travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
3. Ou les travaux permettant au logement d’atteindre un seuil minimal de performance énergétique global ».
Le montant maximum de l’éco-prêt à taux zéro est de 30 000 € par logement, remboursable sans intérêt. Ce prêt dure entre 10 et 15 ans, en fonction de l’ampleur des travaux.
Attention cependant, seuls les travaux réalisés par les entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) sont éligibles à l’Eco-PTZ.

Epargner avec le Livret de Développement Durable pour financer vos travaux

Les intérêts versés sur ce livret sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Le prêt accordé au ménages modestes pour le financement de leurs travaux de rénovation : le PAS

Ce prêt d’une durée de 5 à 35 ans est accordé à des ménages modestes et donc sous certaines conditions de ressources.
Il sert à financer la réalisation de travaux d’amélioration du logement ou d’économie d’énergie, d’un coût minimum de 4 000 €.

Les prêts travaux d'Action logement (ex-1% logement)

Ce prêt est accordé aux salariés des entreprises du secteur privé adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL), pour l’acquisition de logement neuf ou ancien sans travaux ou la construction de la résidence principale du salarié, sous certaines conditions.

Evidemment, l’opération en question, doit respecter les conditions de performances énergétiques .

Le prêt dure au maximum  20 ans et représente pas plus de 30% de l’opération (entre 7 000 € et 25 000 €).

La réduction d’impôt « Pinel », pour les logements anciens faisant l'objet de travaux

Elle représente 18% du montant de l’investissement et ne peut dépasser le plafond de 300 000 € par personne et par an.
Cette réduction concerne l’acquisition de :
  • « logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
  • logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
  • local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement ».
Ces différents logements doivent avoir été « achevés » au plus tard la 2ème année après l’acquisition du logement et loué à usage d’habitation principale au maximum un an plus tard, à des personnes ayant des ressources ne dépassant pas un certain montant, pendant 9 ans. Le montant du loyer est encadré en fonction de la localisation du logement.
La réduction sera applicable aux logements acquis au plus tard le 31 décembre 2016.

L’aide et l’avantage fiscal de l’ANAH pour les biens anciens devant être rénovés

Les aides/subventions de l’ANAH concernent des logements achevés depuis au moins 15 ans à la date où la décision d’accorder la subvention est prise.
Les travaux  doivent :
  • « être d’un montant minimum de 1500 € HT, sauf pour les propriétaires occupants aux ressources « très modestes », pour lesquels aucun seuil n’est exigé,
  • ne pas être commencés avant le dépôt de la demande de subvention,
  • compris dans la liste des travaux recevables,
  • être réalisés par des professionnels du bâtiment ».

 

Quelles sont les personnes éligibles ?

Ce sont les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et enfin les syndicats de copropriétaires.

En quoi cette aide est intéressante ?

Elle est intéressante, dans notre cas pour les « propriétaires bailleurs ».
En effet, l’ANAH prévoit deux mesures, qui peuvent tout à fait être cumulatives :
  • une subvention et
  • un avantage fiscal.

Concernant la subvention :

L’ANAH prend en charge, sous certaines conditions, des travaux :
lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé, à hauteur de :
Plafonds des travaux subventionnables Taux maximal de subvention
1000 € HT/m² dans la limite de 80 000 € par logement 35 %

 

d’amélioration (Travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat,  pour l’autonomie de la personne, de lutte contre la précarité énergétique, de mise en conformité des installations d’assainissement non-collectif, visant à résoudre une situation avérée d’habitat dégradé, en parties communes de copropriété, notamment les copropriétés en difficultés), à hauteur de :

 

Type de travaux Plafonds des travaux subventionnables Taux maximaux de subvention
Sécurité et salubrité de l’habitat 750 € HT/m² dans la limite de 60 000 € par logement 35 %
Autonomie de la personne 35 %
Réhabilitation d’un logement dégradé 25 %
Amélioration des performances énergétiques 25 %
À la suite d’une procédure RSD ou d’un contrôle de décence 25%
Transformation d’usage (si prioritaire) 25 %
D’autres primes complémentaires peuvent également être octroyées au propriétaire.

Pour bénéficier de cette subvention, le bailleur signe avec l’ANAH, une convention à loyer, qui fixe certains engagements à respecter :

  • « La durée de la convention entre le propriétaire bailleur et l’Anah est de 9 ans minimum si le logement a bénéficié d’une aide aux travaux ;
  • Le propriétaire bailleur s’engage à louer son logement à des personnes physiques l’occupant à titre de résidence principale (c’est-à-dire au moins 8 mois par an) ;
  • Le logement doit respecter les caractéristiques de décence définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Il ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et doit être pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement ;
  • Le loyer du logement ne peut excéder un loyer maximal fixé localement par l’Anah en fonction des loyers de marché ;
  • Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement à des ménages dont les revenus, à la date de signature du bail, sont inférieurs à certains plafonds de ressources ;
  • s’il s’agit de conventionner un logement occupé, le bail doit faire l’objet d’un renouvellement. »
En contrepartie, les propriétaires bénéficient d’une déduction fiscale sur leurs revenus fonciers bruts. Le niveau de la déduction varie selon le type de convention :
  • 30 % en cas de convention à loyer intermédiaire ;
  • 60 % en cas de conventions à loyer social ou très social.
 

Cas particulier du dispositif d’intermédiation locative (de type Solibail)

« En cas d’intermédiation locative, la déduction fiscale peut être portée à 70 % pour le conventionnement intermédiaire et le conventionnement social ou très social. Pour cela, le logement doit se situer en zone tendue1 et être loué à un organisme privé ou public en vue de sa sous-location, meublé ou non, à des personnes défavorisées ou à des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition ; ou de l’hébergement de ces personnes ».
L’avantage fiscal n’est pas lié à l’octroi de la subvention.
Il est tout à fait possible de bénéficier seulement de l’avantage fiscal.
Il suffit simplement que le bailleur signe une convention avec l’ANAH pour en bénéficier, dans laquelle, « vous vous engagez à louer ce logement pour une durée maximale de 6 ans à des locataires sous conditions de ressources et à des niveaux de loyers maîtrisés identiques à ceux pratiqués dans le cadre du conventionnement avec aide aux travaux.
Ce dispositif de conventionnement s’applique aussi bien aux logements vacants que lors du renouvellement du bail avec un locataire en place ».

Le programme Habiter Mieux, une aide complémentaire à l'ANAH

Les bénéficiaires d’une aide aux travaux de l’Anah peuvent bénéficier d’une prime complémentaire d’un montant de 2000€.
  • La prime de réduction de loyer,

Peut être octroyée aux propriétaires bailleurs ayant signé une convention Anah à loyer social ou très social.

  • La prime liée à un dispositif de réservation au profit de publics prioritaires d’un montant de 2000€. (Voir les conditions sur le site de l’ANAH),
  • Le complément de subvention au titre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage.

Ce complément est majoré en cas de cumul avec une prime liée à un dispositif de réservation au profit de publics prioritaires.

Les aides accordées sur la région toulousaine

Les aides de TOULOUSE METROPOLE, pour le financement de vos travaux de rénovation

  • « l’Aide à la performance énergétique concerne  des travaux énergétiques performants permettant un gain de 35 %  d’économie.
  • l’Aide à la lutte contre l’habitat indigne ou des logements fortement dégradé.
  • l’Aide aux transformations d’usage : en complément toujours de la subvention ANAH.
  • l’Adaptation, maintien à domicile travaux doivent permettre l’autonomie des personnes et  l’adaptation à l’handicap ».

Les aides du Conseil Général

Financent les propriétaires ayant signé une convention avec l’ANAH, sur 20 à 70 % du montant des travaux hors taxes.

L’Eco chèque logement  du Conseil Régional Midi-Pyrénées 

Pour les propriétaires ayant signé une convention avec L’ANAH.

Les aides complémentaires

  • Les aides de la Communauté d’Agglomération du Muretain,
  • L’aide de 500€ accordée par la ville de Muret à tout bailleur ayant obtenu l’Eco CHEQUE,
  • La contribution du locataire au partage des économies de charges, sous également, certaines conditions.

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