Investissement locatif

02/07/2018

Loueur meublé non professionnel – LMNP

Il n’existe pas de critères légaux pour acquérir le statut de loueur meublé non professionnel, il suffit juste de mettre en location tout type d’habitation meublée. Aucune définition légale ne précise la notion de local meublé. Le critère retenu dispose seulement que le locataire puisse entrer dans les lieux loués et y vivre normalement avec ses seuls biens personnels. Le caractère meublé s’apprécie donc au cas par cas.

Fiscalité du LMNP ?

Vous devrez déclarer ces revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.  Vous serez donc imposé à l’impôt sur le revenu dans cette catégorie et non dans celle des revenus fonciers.
Si vous louez au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui sera exigible.
Enfin lorsque vous dégagerez des produits imposables (revenus supérieurs aux charges déductibles) vous pouvez opter pour les 3 régimes d’imposition existants : micro BIC, réel simplifié, réel normal.
Il est aussi nécessaire de faire une déclaration à l’aide de l’imprimé p0i aux services des impôts concerné.

LMNP et régime micro BIC

Que le loueur en meublé soit professionnel ou non, le régime d’imposition est déterminé selon les mêmes critères. Pour l’application du régime micro-BIC, il faut que vous perceviez des recettes inférieures à 32 900€ .

Si cela est votre cas vous serez automatiquement placé sous ce régime. Le revenu de vos locations sera alors imposé après l’application d’un abattement de 50%.
Sont exclus de ce régime, les propriétaires redevables de la TVA sur option ainsi que ceux qui ont renoncé à la franchise de base en optant pour le paiement de la TVA.
Ce régime à la fiscalité avantageuse a néanmoins un inconvénient de taille : vous ne pourrez pas constater un déficit fiscal si vous vous trouvez en régime micro-BIC. Néanmoins la loi prévoit la possibilité d’opter pour un régime réel d’imposition. Mais cette option est irrévocable pour une durée de 2 ans. Cette option doit  être levée avant le 1er février de l’année durant laquelle vous souhaitez pour la première fois bénéficier du régime réel d’imposition.

LMNP et régime réel d’imposition

  • Si vous percevez des recettes annuelles supérieures à 33 200€ vous êtes alors imposables au régime réel.
  • Si vous percevez des recettes comprises entre 33 200€ et 238 000€ vous entrez dans le cadre du régime réel simplifié.
  • Pour des revenus supérieurs à 238 000€ ce sera le régime réel.
Dans les deux cas votre activité de loueur meublé pourra générer un déficit.
Vous pouvez aussi opter pour le régime réel alors même que vous êtes éligible aux régime micro BIC.
Cette option doit se faire avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez que le régime réel soit appliqué.

Optimisation fiscale grâce au LMNP

Contrairement au loueur meublé professionnel, vous pourrez déduire la totalité des charges afférentes aux biens meublés que vous possédez non sur votre revenu global, mais sur vos revenus de même nature (des BIC issus de locations meublées).

De quelles charges s’agit-il ?

  • Vous pourrez déduire l’année d’acquisition du bien tous les frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les commissions diverses. La déduction de ces frais d’acquisition pourra même être étalée sur 5 ans maximum.
  • Ensuite les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les primes d’assurance sont également déductibles dans les mêmes conditions que n’importe quel investissement immobilier.
  • Enfin, toutes les charges locatives, les charges éventuelles de copropriété sont également déductibles.
Si à la fin de l’année vous êtes en déficit, c’est-à dire que vos revenus tirés de la location sont inférieurs à l’ensemble des charges déductibles.
Vous pourrez alors imputer ce déficit vos autres revenus BIC de même nature. Si vous êtes encore en déficit fiscal à la fin, ce surplus de déficit restant pourra être imputé sur les revenus de même nature des 10 années fiscales suivantes.
Le second intérêt du statut de loueur meublé non professionnel est que vous pourrez amortir la valeur de votre bien immobilier ainsi que la valeur des meubles le composant. Les amortissements du bien s’étalent en général entre 20 et 30 ans, et ceux du mobilier qui le compose entre 5 et 10 ans.
Il faut noter que pour les biens loués par une personne physique (ou par une société de personnes dont les associés sont des personnes physiques) les amortissements chaque année ne peuvent excéder le montant des loyers perçus diminués des charges afférentes à votre acquisition. Ainsi le surplus d’amortissements non déduits sera lui reportable les années suivantes sans limitation de durée.

Récupération de la TVA

Un investissement LMNP peut dans certains cas être soumis à la TVA, ce qui peut devenir très intéressant car vous récupèrerez dans les 6 mois suivant votre investissement 20% de TVA sur le montant de votre acquisition. Mais vous aurez en contrepartie à reverser à l’Etat la TVA que vous percevrez sur les loyers issus de la location. Pour avoir la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement  vous devez vous trouver dans une des catégories suivantes :
  • Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés
  • Prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger
– Prestations de mise à disposition d’un local meublé dont l’exploitant fournit à titre onéreux et de manière habituelle en plus de l’hébergement au moins 3 des prestations suivantes :
  • Le petit déjeuner
  • Le nettoyage quotidien des locaux
  • La fourniture de linge de maison
  • La réception de la clientèle
Si vous ne pouvez être rattaché à aucune de ces prestations vous serez automatiquement exonérés de TVA sans faculté d’option.
Si par contre vous pouvez être rattaché à une de ses prestations, en plus de la récupération de la TVA de 20% sur le montant de votre investissement, vous bénéficierez d’un taux de TVA de 10% sur les loyers que vous percevrez.
 Vous devrez si vous souhaitez récupérer la TVA sur votre investissement conserver votre bien pendant 20 ans. Si vous revendez votre bien avant les 20 ans, vous devrez rendre une partie de la TVA qui vous a été restituée au prorata du nombre d’années de détention du bien. SAUF si vous trouvez un acheteur qui reprend aussi votre bail commercial et donc qui continuera après vous dans les mêmes conditions, alors vous n’aurez rien à rendre à l’Etat.

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