Investissement locatif

02/07/2018

Loi Girardin location 2018

La loi Girardin location est une alternative à celui de la loi Duflot Outre-mer. L’investisseur aura donc le choix pour son investissement immobilier dans les DOM-TOM entre la défiscalisation Duflot ou la défiscalisation Girardin. La loi des finances 2016 (LOI n° 2015-1785 du 29 décembre 2015) a quant à elle prolongé le dispositif Girardin industriel jusqu’au 31 décembre 2020 dans les DOM, le Girardin logement social restant lui valable jusqu’au 31 décembre 2017. Dans les COM, le dispositif Girardin a été prolongé dans son intégralité (volets industriel & logement social) jusqu’au 31 décembre 2025.

Tous les particuliers qui achètent un logement neuf jusqu’au 31 décembre 2017, dans les départements d’outre-mer, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les Îles Wallis et Futuna sont éligibles à la loi Girardin location.

L’investissement doit alors consister soit :

  • En l’achat d’un bien neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement,
  • En l’achat de logements vétustes de plus de 40 ans mais réhabilités.

De quelle réduction d'impôt vais-je pouvoir bénéficier ?

La réduction d’impôt s’applique dans le secteur libre ou dans le secteur intermédiaire et dépend de la date de permis de construire du logement :
  • 30 % si le permis de construire a été délivré avant 2011, ou 22 % en 2011, 0% après, du montant de l’investissement dans le secteur libre étalés sur 5 ans,
  • 38 % si le permis de construire a été délivré avant 2011, 34 % si le permis de construire a été délivré en 2011, 26 % si le permis de construire a été délivré en 2012, 0% après, du montant de l’investissement dans le secteur intermédiaire, étalés sur 5 ans.
Cette réduction d’impôt sur le revenu est limitée à 2 498 € HT par m² : 2 710€ TTC par m² selon la loi loi Carrez, à laquelle on ajoute les varangues (limite de 14 m²).
Attention : le plafond est appliqué hors taxes sur les départements non soumis à TVA soit à Saint-Martin, à Tahiti, en Guyane et, avec taxes (TVA à 8,5%) en Martinique, en Guadeloupe et à la Réunion.

Avantages fiscaux supplémentaires : zones urbaines sensibles et énergies renouvelables

Le législateur a prévu des majorations des taux de réduction d’impôt :
  • Si les investissements sont réalisés dans les DOM ou la collectivité de Mayotte, et que le logement se trouve dans une zone urbaine sensible (ZUS), les taux de réductions sont majorés de 8% à 9% (sauf sur les permis de construire déposés en 2012).
  • En plus, lorsque des sources d’énergie renouvelable sont présentes dans le logement, vous avez droit à une majoration de taux de +2% à +3% en secteur intermédiaire (sauf sur les permis de construire déposés en 2012). Cette majoration est cumulable avec celles décrites ci-dessus.

La réduction d’impôt peut donc être plus importante en loi Girardin location et le lissage de la réduction d’impôt s’effectuera sur une durée plus courte : 6 ans. La loi Girardin location s’adaptera donc plus à un contribuable très fortement fiscalisé, qui a besoin d’une réduction d’impôt par an plus importante mais sur une durée plus courte.

Plafond de réduction d'impôt sur le revenu

La réduction d’impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 30 600 € par an ou 11 % du revenu du foyer au choix. Ce plafond s’applique par année d’imposition et non par investissement. De plus, il se cumule au plafond global des niches fiscales fixé pour les investissements relevant de la loi Girardin à 18 000 €.

Quelles conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt ?

  • Vous devrez louer votre bien pendant une durée minimale de 5 ans en secteur libre, 6 ans en secteur intermédiaire (et non 9 ans comme en Duflot Outre-mer), et vous assurer que ce bien devienne l’habitation principale de votre locataire.
    Cette location devra intervenir dans les 6 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement ou la fin des travaux du bien.
  • Vous ne pourrez pas choisir comme locataire une personne de votre foyer fiscal.
  • Délai maximum entre l’obtention du permis de construire et la mise en location : 36 mois
  • Plafond de loyer en secteur intermédiaire :
    – 164 € dans les DOM, à Mayotte, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy,
    – 205 € en Polynésie française, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, dans les îles Wallis et Futuna, les Terres Australes et Antarctiques Françaises.
  • Plafond de ressource des locataires :
2016 DOM, Saint-Martin, Saint Barthélemy et Mayotte Autres collectivités*
Personne seule
32 069 €
30 925 €
Couple marié
59 307 €
57 194 €
Pers. seule/couple marié + 1 pers. à charge
62 737 €
60 500 €
Pers. seule/couple marié + 2 pers. à charge
66 167 €
63 810 €
Pers. seule/couple marié + 3 pers. à charge
70 750 €
68 229 €
Pers. seule/couple marié + 4 pers. à charge
75 335 €
72 648 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème
+ 4 815 €
  + 4 643 €

*la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, les îles Wallis-et-Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises et enfin Saint-Pierre-et-Miquelon

Cas de la résidence principale du contribuable

Le contribuable souhaitant affecter son achat à sa résidence principale pendant au moins 5 ans bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25% du montant de l’acquisition, étalée sur 10 ans. Cette règle ne s’applique que pour les primo-accédants ou les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 5 dernières années.

Remise en cause des avantages fiscaux

Les avantages fiscaux sont remis en cause si :
  • S’il n’y a pas de locataire dans les 6 mois de la déclaration d’achèvement des travaux,
  • Si les plafonds de loyers et de ressources ne sont pas respectés (secteur intermédiaire),
  • Si l’immeuble est cédé avant la fin du délai prévu (6 ans) ou démembré (sauf cas de décès d’un époux soumis à imposition commune),
  • Si le délai entre le début du chantier et la mise en location excède 36 mois.

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