Investissement locatif

02/07/2018

Démembrement d’un bien immobilier

Gérer le bien immobilier démembré ?

L’usufruit est un droit étendu : il permettra ainsi à l’usufruitier d’utiliser l’immeuble pour son propre usage (y habiter) ou de le donner en location et d’en percevoir alors les loyers. C’est alors l’usufruitier qui est en premier lieu concerné par la gestion et l’administration de l’immeuble.
L’usufruitier dispose du droit de conclure seul des baux d’habitation. Il n’a pas à demander l’autorisation au nu-propriétaire. Néanmoins pour les baux commerciaux, l’accord du nu-propriétaire est obligatoire. Il est bon de savoir que ces facultés peuvent être modifiées contractuellement, c’est-à-dire que vous pouvez prévoir que tous les baux par exemple devront être faits avec l’autorisation du nu-propriétaire.
Pour le droit de vote dans les assemblées de copropriété, une seule personne peut l’exercer, le nu-propriétaire et l’usufruitier devront donc se mettre d’accord sur la personne qui les représentera dans ces assemblées.

Obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire ?

Pour les réparations et l’entretien de l’immeuble : la situation est assez simple le nu-propriétaire se doit d’effectuer à sa charge toutes les grosses réparations de l’immeuble, tout ce qui peut porter atteinte à la solidité générale de l’immeuble (réparation des murs, des poutres par exemple).
L’usufruitier est  lui redevable de toutes les autres réparations, moins importantes (changer des robinets, entretenir la bonne salubrité de l’immeuble par exemple).
Dans le cas où le nu-propriétaire ne pourra pas effectuer les grosses réparations qui lui incombent (il ne peut pas les assumer financièrement par exemple) l’usufruitier peut les effectuer à sa charge, il sera alors dû à l’usufruitier un dédommagement à la fin de l’usufruit sur la base de la plus-value apportée à l’immeuble grâce aux gros travaux réalisés. (N.B : les travaux de seule amélioration ne seront pas pris en compte)

L’usufruitier est aussi tenu de payer les charges pesant sur l’immeuble : taxe foncière, taxe d’habitation. Cette obligation est aisément compréhensible car il est le seul à pouvoir profiter des revenus que peuvent procurer l’immeuble.

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