Investissement immobilier neuf loi Pinel 2017

02/07/2018

Comparatif entre la loi Pinel 2015, la loi Duflot 2014 et la loi Scellier 2012

L’investissement immobilier locatif fait, depuis de nombreuses années, l’objet d’aides fiscales, pour inciter les investisseurs à acheter des biens immobiliers. En effet, depuis 2012 et le dispositif Scellier, les lois de défiscalisation en lien avec l’investissement immobilier neuf se sont succédées. En 2014, est née la loi Duflot, héritière de la loi Scellier, qui a été remplacée par la loi Pinel en 2015. Ces différents dispositifs sont très proches les uns des autres, mais connaissent tout de même quelques légères variations.

Les caractéristiques communes à la loi Pinel 2017 et aux lois Duflot 2014 et Scellier 2012

Les dispositifs Scellier, Duflot et Pinel poursuivent le même objectif. : ils ont pour finalité de favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf et de permettre ainsi une relance du secteur tout en augmentant l’offre de logements à louer sur le marché.

Pour atteindre leur but, ces trois mécanismes utilisent un fonctionnement identique : l’investisseur va recevoir un avantage fiscal, sous la forme d’une réduction de son impôt sur le revenu, en contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf qu’il s’engage à louer.

Les dispositifs Scellier, Duflot et Pinel comportent également un certain nombre de conditions afin de bénéficier de l’avantage fiscal, dont ils ont la plupart en commun :

  • Le bien immobilier objet de l’investissement doit être neuf ou acquis en VEFA.
  • Le bien immobilier doit répondre à certaines conditions de performance énergétique : il doit être conforme aux normes RT 2012 ou au label BBC 2005.
  • Le bien immobilier doit également être situé dans un secteur géographique spécifique (qui évolue cependant chaque année).
  • Le logement doit être loué nu et à usage d’habitation principale.
  • Les loyers ainsi que les ressources des locataires (Scellier social) sont plafonnés.

Enfin, chacun des ces dispositifs entre en compte pour le calcul d’un autre dispositif plus général, celui du « plafonnement des niches fiscales ». Autrement dit, la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel, Duflot ou Scellier doit être prise en compte pour le calcul des 10 000€ de réduction annuelle autorisés.

Les distinctions entre la loi Pinel 2017 et les lois Scellier 2012 et Duflot 2014

A première vue, la nouvelle loi Pinel de défiscalisation semble plus avantageuse que ses prédécesseurs.

Une durée d’engagement assouplie

Alors qu’en loi Scellier comme en loi Duflot, la seule possibilité pour l’investisseur était de prendre un engagement de location d’une durée de 9 ans, il peut aujourd’hui, grâce à la loi Pinel, moduler la durée de son engagement selon sa volonté. En effet, il est désormais possible de conclure un engagement de location de 9 ans, mais également un engagement de location de 6 ans ou de 12 ans.

Le montant de la réduction d’impôt étant proportionnel à cette engagement, cela va permettre à un investisseur en loi Pinel de déduire jusqu’à 21% du prix de revient de son investissement (pour un engagement de location de 12 ans), alors qu’il n’aurait pu en déduire que 18% auparavant.

 

La location à un membre de sa famille

Depuis du 1er janvier 2015, il est posssible de louer un logement acquis en défiscalisation Pinel à un membre de sa famille, à la seule condition que cette personne ne soit pas rattachée à notre foyer fiscal, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

Cela n’était pas autorisé en loi Duflot ou Scellier, le locataire ne pouvant appartenir au foyer fiscal du propriétaire, ni être son ascendant ou son descendant.

 

Autres différences entre les lois Pinel, Scellier et Duflot

Tout comme la loi Duflot avant elle, la loi Pinel se montre plus avantageuse que la loi Scellier :

  • Depuis 2014, la réduction d’impôt est plafonnée à 5 500€ par m2 et ce quel que soit la zone géographique de l’investissement, alors qu’avec la loi Scellier, les plafonds étaient moins importants, et dégressifs selon la zone.
  • De plus, en Pinel comme en Duflot, l’investisseur peut acheter deux logements par an, contre un seul en loi Scellier.

Cependant, la loi Scellier se montrait parfois plus avantageuse que ses héritières, en ce qu’elle permettait un double bénéfice :

  • Une réduction d’impôt sur le revenu,
  • Une déduction fiscale de 30% sur les loyers.

En définitive, la loi Pinel correspond finalement à une déclinaison avantageuse de l’ancienne loi Duflot, le tout étant particulièrement dû à sa souplesse accrue.

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