Le guide du crédit immobilier

Vous envisagez d'investir dans un bien immobilier. Pour ce faire, vous comptez emprunter les sommes nécessaires à cet investissement. Cet engagement, sur une période plus ou moins importante, mérite une réflexion approfondie avant de passer à l'acte.
Cet article vous permettra de maîtriser l'ensemble des aspects nécessaires à la réussite de votre opération.

Déterminez précisément l'ensemble de votre projet immobilier

Outre le choix d'un bien immobilier adapté à votre profil, le montage financier de votre projet constitue la base d'un investissement réussi.

Le montage financier suppose de prendre en compte deux facteurs principaux :

La durée du crédit immobilier
L'apport personnel pour le crédit.

La durée du crédit

La durée du crédit est liée au montant des mensualités qui seront dues. Ces deux notions sont corrélées, et influencent directement les intérêts payés.

Plus votre emprunt sera long, plus vous paierez d'intérêts. Ainsi, pour un même montant d'emprunt et un même taux d'intérêt, le coût du crédit double selon que vous empruntez sur 10 ans ou 20 ans...
Un emprunt plus long impliquera un taux d'intérêt plus important, donc un coût du crédit plus élevé, mais des mensualités plus faibles car plus étalées. Il convient donc de savoir si vous souhaitez vous dégager immédiatement une capacité d'épargne (emprunt long) ou si vous favorisez un coût du crédit le plus faible possible (emprunt court).

L'apport personnel

Vous pouvez apporter une partie des fonds nécessaires au financement de votre projet. Dans un tel cas, le montant de l'emprunt sera plus faible. Mais il conviendra de vérifier l'opportunité de réaliser un tel apport personnel en fonction de votre capacité d'endettement. Une bonne diversification patrimoniale exige d'avoir des placements liquides (placements non ou peu rémunérés tel que les comptes courants et livrets A, et placements rémunérés tels que l'assurance-vie...) : est-il opportun de placer l'ensemble de vos fonds dans un bien immobilier, au risque de perdre toute liquidité, et de ne plus pouvoir faire face financièrement aux aléas de la vie...

Choisissez le type d'emprunt le plus adapté à votre profil

Il existe différentes formules d'emprunt. Sur ce point, voir la partie « Financement immobilier » : emprunt amortissable ou in fine, PTZ +...

Maîtrisez l'ensemble des termes utilisés dans votre dossier de financement

L'ensemble des termes pouvant être utilisés dans votre dossier de financement peut vous paraître complexe, notamment quand il est question du taux.

Principes de base

Le taux d'intérêt correspond à un pourcentage du capital venant s'additionner au capital lui-même. C'est le coût du crédit.

Pour un prêt amortissable, pour chaque mensualité, une partie du capital est remboursée, ainsi que des intérêts. Au départ, les intérêts sont plus importants que le capital puisque le remboursement de ce dernier est faible. Ce rapport diminue au fil du temps pour totalement s'inverser au final.
Pour un prêt in fine, les intérêts sont dus sur l'ensemble du capital, et ceci tout le long de l'emprunt. Le capital étant remboursé à la fin du crédit, les mensualités correspondent aux intérêts. Le coût du crédit est donc plus élevé.

Le taux fixe

Le taux du crédit est fixé à la signature du contrat de prêt et ne variera pas en principe, sauf en cas de renégociation de votre crédit ou de remboursement par anticipation.

Les taux fixes sont indexés sur l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor) 10 ans, les emprunts obligataires de l'Etat français à 10 ans.

Le taux variable

Le taux d'intérêt variable est révisé par période.
En général, la variation a lieu chaque année lors de l'anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence.
Cet indice est souvent l'Euribor : c'est le prix auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme sur le marché de la monnaie.

Le Taux Effectif Global (TEG)

Le TEG correspond au coût total du prêt consenti à l'emprunteur.
Il est exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal, et il prend en compte tous les frais payables par le client (dossier, constitution de garantie, commission, assurance...)

Connaître les garanties, assurances et frais liés à votre emprunt

Les garanties de votre crédit immobilier

La caution : pour garantir sa créance, la banque accepte dans ce cas qu'une personne ou une société dédiée à cet effet se porte caution, c'est-à-dire qu'elle prend l'engagement de rembourser la dette en cas de défaillance de l'emprunteur. Ce type de garantie est généralement moins coûteux que la prise d'hypothèque.

L'hypothèque : Elle doit obligatoirement être constatée par un acte notarié. L'inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien.

Le Privilège du Prêteur de Deniers : seule la banque qui finance votre projet pourra s'en prévaloir. Le privilège de prêteur de deniers est un acte notarié qui est inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois suivant la vente.

Les assurances de votre crédit immobilier

L'assurance décès invalidité (ADI)
L'obtention d'un crédit à moyen ou à long terme est toujours subordonnée à la présentation d'une assurance décès-invalidité. Cette assurance a pour objet de se substituer à l'emprunteur en cas de décès ou d'invalidité. Il existe différentes formules, en fonction des organismes et des besoins.
L'assurance chômage
Cette assurance garantit le remboursement des échéances de prêts pendant une période de chômage.

Les frais liés à votre emprunt

Les frais de dossier : la conclusion d'un emprunt implique de payer des frais de dossier, variables selon les établissements.
Les indemnités de remboursement anticipé : il s'agit des indemnités payées lorsque vous remboursez de manière anticipée un emprunt. Leur montant est en général de 3% du capital restant dû, ou, si c'est plus favorable, des intérêts composant les 6 mensualités à venir.
Les intérêts intercalaires : les intérêts intercalaires sont les frais qui vous sont pris lorsqu'il y plusieurs déblocages à l'intérieur d'un même emprunt. C'est un surcoût, notamment en cas d'acquisition en VEFA.

Que sont les appels de fonds lors d'un achat d'un bien en VEFA ?

L'appel de fonds constitue le calendrier du financement de votre bien acquis neuf, en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement).

Exemple : acquisition d'un bien sous le régime Scellier.

Dans le cadre d'une acquisition en VEFA, vous êtes progressivement propriétaires de votre appartement, en fonction de son niveau de construction.

L'acte de vente précise le calendrier d'appel de fonds. Il existe cependant des plafonds légaux intermédiaires :

35% lors de l'achèvement des fondations
70% lorsque le programme est hors d'eau
95% à l'achèvement
100% à la livraison.

Lorsque vous réalisez un emprunt pour une acquisition en VEFA, celui-ci comprend en général une période de paiement d'intérêts intercalaires. Il s'agit de libérer progressivement votre emprunt, c'est-à-dire concrètement d'utiliser l'emprunt pour payer votre acquisition.

Les mensualités ne sont alors constitués que d'intérêts (et non de capital remboursé), sur la partie libérée de l'emprunt. C'est donc un surcoût (tout du moins pour un emprunt amortissable), jusqu'à ce que l'emprunt soit totalement libéré (le capital commence alors à être remboursé).