Les charges de copropriété

Pour pouvoir fonctionner, une copropriété a besoin de fonds Ces versements, constitutifs dans un premier temps de provisions, sont effectués par les copropriétaires. Le paiement des appels de fonds est donc obligatoire. La plupart du temps, ces fonds sont recouvrés par un syndic.

Les différentes charges de copropriétés sont liées aux parties communes et autres éléments communs des copropriétés. Elles sont globalement de deux types :

Charges générales

Elles concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Il s'agit des dépenses liées au nettoyage, au gardiennage, à l'éclairage, à la peinture, à l'interphone, aux frais de tenue des assemblées générales, aux honoraires du syndic...

Charges spéciales

Elles concernent le fonctionnement et l'entretien des services collectifs et des éléments d'équipement communs : ascenseur, vide-ordures, antenne, chauffage central...

Comment se répartissent les charges de copropriété entre copropriétaires ?

Concernant les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes :

Elles sont réparties entre les copropriétaires,
Leur montant est fonction de la valeur de leur lot, par rapport à la valeur totale de l'immeuble, traduite dans les tantièmes de copropriété affectés à chaque lot,
Tous les copropriétaires participent obligatoirement aux charges des parties communes générales, quel que soit leur lot, ainsi qu'à celles des parties communes spéciales qui y sont attachées.

Concernant les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun :

Elles sont réparties en fonction de l'utilité de chaque service pour les différents lots.

Exemple : les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien pour l'ascenseur, sauf s'il dessert un sous-sol où ils possèdent une cave ou un parking.

Ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d'utilisation. Le propriétaire concerné par certains services mais qui ne les utilise pas paiera autant que celui qui les utilise.

Peut-on contester la répartition des charges de copropriété ?

La répartition des charges de copropriété est prévue dans le règlement de copropriété, dans un état de répartition des charges. Ce dernier peut être contesté :

Par vote unanime de tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale,
A défaut d'accord devant le Tribunal de Grande Instance (dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété)

Pour les charges liées aux services collectifs et autres éléments d'équipement commun, une contestation peut avoir lieu si le principe d'utilité n'est pas respecté.

Enfin, le syndic étant un mandataire, il doit réaliser une mission dans les limites de ses domaines de compétence et du mandat. Dès lors que cette limite est franchise, ces actions peuvent être contestées.

Comment se répartissent les charges de copropriété entre le locataire et le bailleur ?

Le Code de Commerce ne contient pas de disposition relative à la répartition des charges entre le locataire et le bailleur. Le plus souvent, c'est le contrat de bail qui détermine ce que le locataire doit payer ou rembourser.

En l'absence de clause dans le bail commercial, il existe des principes légaux permettant d'apporter une certaine visibilité à la répartition des charges.

Charges supportées par le locataire

Les taxes dites locatives (voirie, enlèvement des ordures ménagères, assainissement, égout et police
Les dépenses de consommation (eau, gaz, électricité)
Les taxes afférentes à l'activité du locataire
Les charges nécessaires à l'exploitation de son commerce
Si le local est situé dans une copropriété: la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs.

Charges supportées par le bailleur

L'impôt foncier
L'assurance de l'immeuble
Les frais de gestion et les honoraires du syndic
Si le local est situé dans une copropriété : les charges de conservation et d'administration des parties communes proportionnellement aux tantièmes de copropriété attachés au lot