Loyer et charges du bail d'habitation

La loi du 6 juillet 1989 prévoit un ensemble de règles relatives au loyer, notamment dans le cadre de sa révision ou lors du renouvellement du bail. Le loyer est une mention obligatoire du bail d'habitation. Il convient donc de vérifier attentivement ce point dans le contrat de location que vous signez.

Fixation du loyer

Les parties déterminent librement le montant des loyers perçus par le bailleur.

Révision du loyer

Le bail peut prévoir une révision du loyer. A défaut, le propriétaire ne peut obliger le locataire à une révision du loyer. La révision du loyer intervient en principe annuellement, selon une date convenue par les parties.

Cette révision ne peut être indexée qu'à l'indice de référence des loyers (IRL), publié par l'INSEE.

La révision des loyers peut intervenir dans un délai de 5 ans. Ainsi, le bailleur ayant omis de réviser le loyer peut exiger le surplus dans les 5 années suivantes.

Pour calculer le montant du loyer révisé, la formule suivante est appliquée :

Loyer précédent x (IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de N – 1)

Attention : l'IRL peut varier à la baisse. Locataire ou bailleur, vérifiez donc la possibilité d'une variation à la baisse du loyer (une clause du bail peut prévoir une simple variation à la hausse).

Augmentation du loyer

En dehors de la révision, le loyer peut être augmenté lors du renouvellement du bail.

Le bailleur doit alors informer le locataire de son intention de renouveler le bail avec réévaluation du loyer, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 6 mois avant le terme du contrat. Une telle possibilité n'a lieu que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché.

Le loyer doit dans tous les cas correspondre à un prix de référence, calculé selon les prix constatés habituellement dans le voisinage pour des logements comparables, comportant des caractéristiques similaires et à proximité.

En cas de désaccord ou de silence du locataire dans les 4 mois du terme du contrat, chaque partie peut saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci rend un avis conciliant dans les 2 mois. Les parties peuvent alors saisir le juge d'instance avant le terme du contrat. A défaut, le bail est reconduit selon les termes antérieurs.

Si le contrat de bail ne prévoit pas de règles particulières relatives à son renouvellement, le contrat se renouvelle selon les mêmes conditions que la période antérieure. Seule la variation de l'Indice de Référence des Loyers peut s'appliquer.

Le loyer doit être payé selon les termes convenus dans le contrat de bail.

Notez que le locataire peut réclamer à tout moment une quittance au bailleur. Ce dernier a l'obligation de lui fournir gratuitement.

Le bailleur a une action en réclamation du paiement des loyers, d'une durée de 5 ans à compter de la date à laquelle la somme doit être payée.

Charges locatives

Le bailleur peut réclamer le remboursement de certaines charges afférentes au local. Ces charges sont dites récupérables, accessoires au loyer, et correspondent à une contrepartie due par le bailleur (dépenses pour l'immeuble, services rendus et liés à l'usage du bien, certains frais dus par le bailleur…).

Les charges récupérables sont déterminées dans une liste limitative. Vous trouverez cette liste dans le décret 97-713 du 26 août 1987.

Le bailleur peut réclamer le remboursement de ces seules charges.

Pour résumer, les charges récupérables sont les suivantes :

Dépenses de personnel : salaires, charges sociales et fiscales, rémunération du gardien ou concierge pour partie
Dépenses d'électricité, d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations des ascenseurs et monte-charges
Dépenses relatives à l'eau, au chauffage des locaux privatifs de locataires et des parties communes
Certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures du bâtiment, aux équipements divers ou encore à l'hygiène
Certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs
La redevance d'enlèvement des ordures ménagères…

Le bailleur doit dans tous les cas justifier les charges qu'il soumet au locataire, car constitue la contrepartie au service rendu par ce dernier.

Les charges peuvent faire l'objet de provisions et de régularisations périodiques.

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