Les différents baux

02/07/2018

Durée et fin du bail d’habitation

Les règles relatives à la durée et à la fin du bail d’habitation sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 : période de location, de la résiliation du bail, ou encore du congé du locataire ou du bailleur.

Durée du bail

La durée du bail est prévue dans la loi du 6 juillet 1989. Elle dépend du type de bailleur :
  • Lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, la durée minimale est de 3 ans,
  • Lorsque le bailleur est une personne morale (autre que la SCI familiale), la durée minimum est de 6 ans.
 

Poursuite du bail

A défaut de congé ou de proposition de renouvellement valable,  bail peut être reconduit tacitement. Il est reconduit pour 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimilé (SCI familiale), de 6 ans sinon. Le loyer est identique à celui de la période précédente.
Le bail peut également être reconduit expressément. Le bailleur propose un renouvellement au locataire, 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou signification d’huissier. En règle générale, ce renouvellement s’accompagne d’une augmentation de loyer.

Poursuite du bail

Le bail est tacitement reconduit à défaut de congé ou de proposition de renouvellement valable.
La reconduction est de 3 ans si le bailleur est une personne physique ou assimilée (SCI familiale), 6 ans dans les autres cas. Le loyer n’est pas modifié dans ce cas.
Le bail peut être renouvelé expressément : le bailleur propose au locataire de renouveler le bail dans les 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut à ce moment-là proposer une augmentation de loyer.
 

Résiliation du bail

Le bail est résilié de plein droit si le bien est totalement détruit, ou encore que le locataire abandonne le domicile ou décède.
Dans ce dernier cas, le conjoint survivant et le partenaire pacsé survivant ont cependant droit au maintien dans le logement familial.
 Si l’une des parties au contrat de location ne respecte pas ses obligations, l’autre peut demander devant le juge du Tribunal d’Instance l’exécution forcée (si elle est possible) ou encore la résiliation judiciaire du contrat avec dommages intérêts.
Une clause du bail peut prévoir la résiliation de plein droit du contrat, mais pour des cas précis :
  • Non-paiement du loyer et / ou des charges,
  • Non-paiement du dépôt de garantie,
  • Condamnation pour troubles du voisinage,
  • Refus de souscrire une assurance des risques locatifs.

Congé du locataire

Le locataire peut résilier le contrat de location quand il le souhaite, sans attendre l’échéance prévue dans le bail. Il doit simplement donner congé au bailleur avec un préavis de 3 mois. Il n’a pas besoin de justifier sa décision.Le locataire qui donne congé doit cependant payer le loyer pour les 3 mois, sauf arrangement avec le bailleur suite à l’arrivée d’un nouveau locataire pendant cette période.
Le préavis est réduit à un mois dans certains cas précis (obtention du premier emploi, mutation, perte d’un emploi, locataire âgé de plus de 60 ans nécessitant un déménagement du fait de sa santé…)

Congé du bailleur

Le bailleur peut donner congé au locataire seulement lors de l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois. Ce congé doit être motivé :
  • Par la reprise du logement,
  • Par la vente du logement,
  • Par tout motif sérieux et légitime.
Pour le temps restant à courir, le locataire n’aura pas l’obligation de payer le loyer s’il quitte le logement avant le terme.
Le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
 

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