Les différents baux

02/07/2018

Bail d’habitation

La location nue de biens immobiliers à usage d’habitation est soumise à la loi du 6 juillet 1989, « loi Mermaz ». Cette loi ne concerne que les baux d’habitation à titre principal ou les locaux à usage mixte (professionnel et habitation principale…). Sont donc exclus de ces règles les locations de résidences secondaires, les locaux loués indépendamment d’un local principal, les locaux à usage mixte habitation et commercial ainsi que les locaux loués à des sociétés…

La loi prévoit tout un ensemble de règles relatives au contrat de bail, aux droits et obligations du locataire et du bailleur, ou encore au logement loué.

Contenu du contrat de location

Le bail d’habitation est un contrat écrit, contenant certaines mentions obligatoires telles que :
  • Le nom ou la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social,
  • La date de départ du bail et sa durée,
  • La consistance et la destination du bien mis en location,
  • La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive…,
  • Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision (facultative),
  • Le montant du dépôt de garanti s’il est prévu.
Le bail est signé en deux exemplaires minimum, et par les deux parties.
En outre, certains documents sont exigés lors de la conclusion du bail :
  • Un état des lieux à l’entrée établi entre les parties au contrat, réalisé au plus tard lors de la remise des clés au locataire. A défaut d’accord amiable entre les parties, l’état des lieux est réalisé par un huissier (frais partagés à moitié),
  • Si le locataire doit réaliser certains travaux (le logement doit cependant répondre aux normes de décence), une clause expresse du bail doit énumérer ces derniers et les modalités de diminution de loyer y afférant (durée, montant…),
  • Un extrait du règlement de copropriété s’il existe une copropriété,
  • Un diagnostic technique, comprenant un diagnostic de performance énergétique (DPE), un état des risques naturels et technologiques et un constat d’exposition au plomb.

Décence du logement

La loi de 1989 a prévu certains critères pour qualifier un logement de décent. C’est la condition obligatoire pour que le bailleur puisse louer son bien, puisque ces normes portent sur la sécurité physique et la santé du locataire.
Notez que le locataire peut demander à tout moment au bailleur de mettre le bien aux normes. A défaut de réponse ou d’accord, le juge fixera le montant des travaux à réaliser et le délai d’exécution. Il pourra même réduire ou suspendre le montant du loyer jusqu’à exécution des travaux.
Les caractéristiques sont les suivantes :
  • Le logement doit comporter une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² sous plafonds d’au moins 2,20 mètres, ou à défaut un volume habitable de 20 mètres cube
  • Une cuisine ou un coin cuisine permettant d’utiliser un appareil de cuisson et comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide
  • Une installation sanitaire intérieure séparée de la cuisine, avec wc et équipement de toilette (douche ou baignoire)
  • Un réseau électrique permettant d’éclairer suffisamment toutes les pièces et de faire fonctionner les appareils ménagers nécessaires au quotidien
  • Des ouvertures et une ventilation permettant le renouvellement de l’air
  • Un éclairement naturel suffisant pour les pièces principales
  • Une installation permettant de chauffer normalement et sainement le logement
  • Le propriétaire doit assurer le bon état global du logement (utilisation de matériaux de construction, de canalisations et revêtements non risqués pour la santé et la sécurité du locataire, protection contre les eaux de ruissellement, remontées et infiltrations d’eau…)
  • Des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes réglementaires

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