Anciennes lois de défiscalisation dans l'immobilier

Mis en place en 1999, le dispositif Demessine a pris fin au 31 décembre 2010, soit deux ans avant le terme initialement prévu. Pour justifier cette suppression, ont, par exemple, été avancés des arguments tels que la trop grande similitude avec le dispositif Scellier ZRR, ou encore la nécessité de mettre fin au « comportement frauduleux de certains opérateurs économiques ».Cependant, la réduction prévue pour les gros travaux de réhabilitation de logements situés en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), issue de l’article 199-decies-F du CGI, a été maintenue jusqu’au 31 décembre 2012.

Le dispositif Demessine permet à tout contribuable ayant acquis, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, faisant partie d’une résidence de tourisme classée en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu.

Conditions de fond d’application du dispositif Demessine

Pour bénéficier de cette réduction, le contribuable en question doit s’engager à louer son bien immobilier non meublé (imposition dans la catégorie des revenus fonciers exigée), pour une durée d’au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.
En cas de non-respect de cet engagement ou de cession du logement, la réduction fera l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement.

La réduction d’impôt sur le revenu sera calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 50.000€ pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100.000€ pour un couple.
Le taux de la réduction est de 25% et elle pourra être répartie sur 6 ans au maximum.

La réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Exemple

Pour un couple, le prix de revient est plafonné à 100.000€, donc la réduction (25%) sera elle-même limitée à 25.000€, répartis sur 6 ans, soit 4.166€ par an.
si le prix de revient est de 150.000€, cela ne changera rien puisque le plafond de 100.000€ s’appliquera.
En revanche, si le prix de revient est de 70.000€, alors la réduction d’impôt sera de (25%) 17.500€, répartis sur 6 ans, soit 2.917€ par an.
La réduction étant répartie équitablement sur les 6 années, pour en tirer le maximum avantage il faudra que le couple ait 4.166€ d’impôt à régler (exemple 1).

Conditions techniques d’application du dispositif Demessine

Les zones de revitalisation rurales (ZRR) sont définies par décret, commune par commune.

En ce qui concerne les « résidences de tourisme », elles sont définies par le préfet, après avis de la commission départementale de l’action touristique, quand la résidence répond à des normes techniques précises.

Application de la TVA au dispositif Demessine

En vertu de l’article 261-D-4-A du CGI, les prestations d’hébergement dans des résidences de tourisme exploitées dans le cadre de la loi Demessine sont soumises à la TVA, au taux réduit de 5,5%.

Le paiement de cette TVA à taux réduit va permettre de récupérer la TVA à taux normal (19,6% à l’époque), sur le prix d’achat.

Cette récupération de TVA fait que le prix de revient, sur lequel est calculé la réduction d’impôt, est constitué du prix d’achat hors taxe, majoré des frais d’acquisition.

Les déclarations d’investissement Demessine

Une déclaration initiale doit être faite, accompagnée d’un engagement de location et des justificatifs d’acquisition et de bail.

Par la suite, une déclaration 2044 de revenus fonciers devra être remplie.

Le bail de location au coeur du dispositif Demessine

Le bail conclu entre le propriétaire et le locataire exploitant est un bail commercial. Ce bail est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans selon le Code de commerce.
Le locataire a le droit, sauf stipulation contraire, de donner congé au bailleur à l’expiration de chaque période triennale, le congé devant être donné par voie d’huissier, avec un préavis de 6 mois.

En cas de non renouvellement par le bailleur, au terme du bail, celui-ci devra à son locataire, une indemnité d’éviction égale au préjudice causé.

Si le dispositif Demessine parait, à première vue, très attractif, l’investisseur est, en réalité, très mal protégé par le statut du bail commercial qui lui est applicable.

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