Anciennes lois de défiscalisation dans l'immobilier

De 1999 à 2003, faisant suite au dispositif d’investissement locatif, dit « loi Périssol », le dispositif «Besson neuf» a reposé, tout comme son prédécesseur, sur le mécanisme de l’amortissement du prix d’acquisition.

Les principes directeurs de la loi Besson

Le dispositif Besson consiste à déduire un pourcentage du prix d’acquisition de votre bien immobilier de vos revenus fonciers dans un premier temps, puis de votre revenu global, sur une période maximale de 15 ans.
La déduction est la suivante :
  • 8% pendant 5 ans,
  • Puis 2,5% pendant 10 ans.

Les contribuables pouvant bénéficier du dispositif Besson neuf

Le dispositif Besson peut profiter à tout contribuable français dont l’imposition à l’impôt sur le revenu est au minimum de 30% et qui a acquis un logement qu’il destine à la location non meublée à l’usage d’habitation principale, du 1er janvier 1999 au 3 avril 2003.

Les logements entrant dans le champ d'application du dispositif Besson neuf

Les logements concernés par la loi Besson sont :

  • Les logements neufs (jamais habités ou utilisés avant leur acquisition) ou en l’état futur d’achèvement.
  • Les logements réhabilités (ou rénovés à neuf), à condition d’être soumis à la TVA immobilière.
  • Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements.

Les conditions d’application du dispositif Besson neuf

Pour bénéficier de la déduction d’impôt, le contribuable doit prendre un engagement de location de son bien immobilier, non meublé à usage d’habitation principale, pour une durée minimale de 9 ans.

Cet engagement devra prendre effet dans les 12 mois suivants la date d’achèvement de l’immeuble.
En cas de non-respect de son engagement, le propriétaire sera, en principe, soumis à une reprise de la déduction d’impôt, à moins que ce non-respect soit dû :

  • A l’invalidité d’un des deux époux soumis à une déclaration d’impôt commune,
  • Au licenciement du contribuable ou de son époux (se) soumis à une déclaration d’impôt commune,
  • Au décès du contribuable ou de son époux (se).

Les avantages fiscaux liés au dispositif Besson neuf

L’amortissement

Le principe directeur de la loi Besson est  la déduction d’un pourcentage du montant de votre bien immobilier de vos revenus fonciers, puis éventuellement de votre revenu global, dans la limite de 10.700€.

Grâce au dispositif Besson, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 65% de votre acquisition (frais d’acquisition compris). Cela est rendu possible grâce au mécanisme de l’amortissement qui joue de la manière suivante :

  • 8% du montant de l’investissement durant 5 ans,
  • Puis 2,5% par an durant 4 ans.
  • Au bout de 9 ans, vous aurez donc amorti 50% de votre bien immobilier. Vous avez alors la possibilité d’opter pour un amortissement supplémentaire : 2,5% par an sur deux périodes de 3 ans.

 

Le déficit foncier

Lorsque vos charges foncières (travaux, assurance, taxes…) sont plus élevées que vos revenus fonciers (loyers), vous êtes alors en situation de « déficit foncier ».

Ce déficit va venir, en premier lieu, s’imputer sur vos autres revenus fonciers, puis, en second lieu, sur votre revenu global dans la limite de 10.700€.

En cas de dépassement, le déficit restant, ainsi que les intérêts des emprunts, sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Un abattement supplémentaire sur les revenus locatifs

Avec le dispositif Besson, durant  la période d’amortissement de votre bien immobilier, vous bénéficiez, en plus, d’une déduction forfaitaire de 6% sur vos revenus locatifs.

Il vous est également possible d’amortir certaines dépenses de gros travaux.

Les conditions tenant au locataire dans le dispositif Besson neuf

La loi Besson ne permettait pas, à l’origine, de louer votre bien immobilier à vos ascendants ou descendants.
Néanmoins, pour les investissements actés après le 9 octobre 2002, cette possibilité a été ouverte. Depuis, il est donc possible de louer votre bien immobilier à vos ascendants ou descendants, à condition que ceux-ci entrent dans les plafonds de ressources.

Les conditions tenant aux loyers pratiqués en loi Besson neuf

Plafonds de ressources du locataire
Composition du foyer Zone A Zone B  Zone C 
Personne seule 46.807€ 36.176€ 31.656€
Couple 69.953€ 48.307€ 42.547€
1 personne à charge 84.088€ 58.092€ 50.935€
2 personnes à charge 100.724€ 70.127€ 61.644€
3 personnes à charge 119.239€ 82.494€ 72.349€
4 personnes à charge 134.174€ 92.968€ 81.612€
Par personne supplémentaire +14.956€ +10.369€ +9.270€

 

 

Plafonds de loyers
Zones Zones A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafonds de loyers 16,56€ 14,66€ 11,32€ 10,69€

Pour retrouver le zonage en loi Besson : cliquez ici !

A savoir : si le loyer dépasse le plafond indiqué, un bail séparé peut être mis en place pour le stationnement. Dans ce cas, la quote-part du loyer représentant le prix du stationnement ne rentrera pas en compte pour le calcul de l’amortissement.

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