Comment déclarer fiscalement mes revenus ?

31/05/2018

Comment déclarer mon investissement en loi Scellier ?

La loi « Scellier » est un dispositif fiscal permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% (loi Scellier BBC) ou 32% (loi Scellier Outre-Mer) pour un investissement dans l’immobilier neuf réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Pour bénéficier de cette réduction, il est nécessaire de remplir, en plus de la déclaration de revenus fonciers, une déclaration 2042 Complémentaire.

En 2015, la date limite de dépôt des déclarations papier est fixée au mardi 19 mai. En ce qui concerne les déclarations en ligne, les contribuables peuvent les remplir jusqu’au 26 mai, 2 juin ou 9 juin selon leur département de résidence.

Finalement, trois déclarations sont donc à souscrire en plus de la déclaration 2042 habituelle :

 

La déclaration de revenus fonciers 2044 ou 2044 spéciale

Ces deux déclarations s’effectuent à partir de l’année d’acquisition, quel que soit le dispositif en cause (Scellier classique ou intermédiaire). Elles correspondent à la déclaration de revenus fonciers classique, qui permettra soit de déduire les charges supportées, soit de créer un déficit foncier reportable sur 10 ans.

Le dispositif Scellier "classique"

Concernant le dispositif Scellier classique, les revenus fonciers dégagés par l’investissement se déclarent, comme pour un investissement de droit commun, dans le formulaire 2044.

Le dispositif Scellier "intermédiaire"

Concernant le dispositif Scellier intermédiaire, les revenus fonciers sont à déclarer dans le formulaire 2044 SPE (cocher la case « Scellier dans le secteur intermédiaire ») qui permet de mentionner l’abattement spécifique de 30% sur les loyers (reporter le montant de l’abattement en ligne 228).

 

Les suites de la déclaration 2044 ou 2044 SPE

Le résultat foncier obtenu, dans la déclaration 2044 ou 2044 SPE est ensuite à reporter dans la déclaration classique de revenus, 2042, en page 3, ligne 4BA (4BB ou 4BC s’il s’agit d’un déficit).

 

La déclaration de l’ensemble des revenus fonciers doit se faire sur un document unique : en d’autres termes, lorsque les revenus fonciers sont issus de différents investissements, et que l’un d’eux nécessite une 2044 SPE, alors tous les investissements du contribuable doivent être déclarés sur ce document.

L’engagement de location : le formulaire 2044 EB

Ce formulaire permet au contribuable souhaitant bénéficier du dispositif Scellier de formaliser son engagement de location, en y précisant ses coordonnées, l’avantage fiscal demandé ainsi que diverses informations concernant le logement en lui-même.

Ce document est à fournir l’année de l’achèvement des travaux ou de la livraison pour une acquisition en VEFA, et cela même si le logement n’a pas été occupé par un locataire durant l’année concernée.

Pendant une période de 3 ans, le propriétaire devra ensuite conserver, à titre de justificatifs, les documents suivants :

  • L’acte authentique d’acquisition,
  • La copie du bail,
  • Ainsi que, pour le Scellier intermédiaire uniquement, une copie de l’avis d’imposition du locataire pour n-2.

En cas de déclaration papier, ces documents sont à joindre au formulaire 2044 EB.

La déclaration 2042 Complémentaire

Cette déclaration est à souscrire pour bénéficier de la réduction d’impôt, à partir de l’année d’achèvement ou de livraison du logement et durant toute la durée de la réduction d’impôt.
Première année de déclaration de l’investissement Scellier
Pour la première année de déclaration de l’investissement, il faut déclarer en page 3 de la déclaration 2042 C, le prix de revient du bien immobilier, soit le prix d’acquisition, majoré des frais supplémentaires afférents à cette acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement…).

 

Cependant, il convient de rappeler que ce prix de revient reste plafonné. Ce plafond varie selon les mètres carrés concernés et la zone géographique de l’immeuble.

Zones A et A bis B1 B2 C
Plafond au m2 5000€ 4000€ 2100€ 2000€

Ce prix de revient est également plafonné à 300 000€ par an et par logement.

Le contribuable devra tenir compte de ces plafonds lorsqu’il reportera le montant du prix de revient dans sa déclaration.

Exemple

En 2013, un particulier acquiert un bien en dispositif Scellier, dont la livraison survient en mars 2014. Il s’agit d’un appartement de 70 m2, situé en zone B1.
Le plafond au m2 à respecter est de 70 m2 x 4000€, soit 280 000€. Le prix de revient à retenir est également limité à 300 000€. En l’espèce, au titre de l’année d’achèvement (2014), le prix de revient à reporter dans la déclaration 2042 C sera donc, au maximum, de 280 000€.
C’est sur ce prix de revient que l’Administration Fiscale calculera la réduction d’impôt accordée.

Déclarations suivantes d’investissement Scellier
Pour les déclarations suivantes, le contribuable investisseur ne devra reporter sur la déclaration 2042 C :

  • Qu’un neuvième du prix de revient (si l’achèvement est intervenu en 2009 ou 2010).
  • Qu’un neuvième de la réduction d’impôt (si l’achèvement est intervenu en 2011, 2012 ou 2013).

Les montants à reporter figurant sur les avis d’imposition.

Si votre réduction d’impôt Scellier excède l’impôt dû, celle-ci est reportable pendant 6 ans. Il faudra donc penser à déclarer le solde de réduction d’impôt non encore imputé au titre des années précédentes sur la déclaration 2042 C, page 5, cases 7LA à 7MH.

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