Plus-values immobilières : calcul

Le calcul de la plus-value immobilière imposable s'effectue en plusieurs étapes : détermination du montant de cession, du montant d'acquisition, application des abattements légaux et imposition au taux en vigueur. Dans un premier temps, il convient de vérifier si la plus-value est exonérée d'impôt.

Exonération de plus-value

Il convient dans un premier temps de vérifier si la plus-value est exonérée.

La plus-value lors de la cession est exonérée si :

L'immeuble constitue la résidence principale, et en cas d'usage mixte pour cette partie seulement,
L'immeuble est détenu depuis plus de 15 ans.
Attention : à compter du 1er février 2011, l'exonération s'appliquera pour les détentions immobilières supérieures à 30 ans.
Il s'agit d'un remembrement (l'usufruit rejoint la nue-propriété),
La vente est inférieure à 15 000€,
L'assurance joue en cas de sinistre d'un immeuble...

Si l'immeuble n'entre pas dans une de ces catégories, un ensemble de calculs est appliqué pour déterminer la plus-value imposable (calcul d'ordre fiscal, ne reflétant pas exactement les gains réalisés sur la vente). Le but est d'avoir la valeur d'acquisition la plus importante avec les options offertes par la loi, et le prix de cession le plus faible. Les calculs sont les suivants :

1. Détermination du montant de cession du bien

Il s'agit du prix stipulé dans l'acte, que vous pouvez minorer des frais liés à la vente à votre charge (commissions...).

2. Détermination du prix d'acquisition du bien

Il s'agit du prix stipulé dans l'acte, majoré :

De 7,5% du prix d'acquisition au titre des frais de notaire, ou des frais réels s'ils sont supérieurs.
Des frais de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou rénovation (hors main d'oeuvre), ou, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que c'est supérieur, d'un forfait de 15% du prix d'acquisition. Ce forfait peut s'appliquer, même si concrètement vous n'avez pas effectué de travaux.

En réalisant la différence, vous obtenez la plus-value imposable.

3. Abattements sur la plus-value imposable

Attention ! les règles ont été modifiées le 1er février 2012.

Jusqu'au 1er février 2012, vous pouviez réduire le montant de la plus-value imposable de 10% par année de détention à partir de la 6^ème. Au bout de 15 ans, la plus-value est exonérée.

Depuis 1er février 2012, l'abattement applicable est le suivant :

Durée de détention	Abattement applicable
De 0 à 5 ans	0%
De 6 ans à 16 ans	2% par an (20% en cumul)
De 17 ans à 24 ans	4% par an (52% en cumul)
De 24 ans à 30 ans	8% par an (100% en cumul)

Avant le 1er février 2012, un abattement additionnel de 1 000€ était applicable à la plus-value calculée. Cet abattement a disparu.

4. Application de l'impôt sur la plus-value

Le taux est de 19% du montant calculé.

En outre, les prélèvements sociaux de 12,3% sont dus. A compter de 2012, les prélèvements sociaux seront égaux à 13,5%.

L'impôt global est donc pour le moment de 31,3% du montant de la plus-value calculée. Pour 2012, l'impôt global sera de 32,5%.

Le schéma ci-dessous reprend les diverses étapes.

Si les calculs dégagent une moins-value, celle-ci n'est pas imputable sur des plus-values de même nature (sauf vente successive de fractions de l'immeuble) ou sur l'IR.

Cas particulier : plus-value immobilière sur résidence principale en cas de séparation d’un couple

Le Bulletin Officiel des Impôts numéro 94 du 24 juillet 2007 adapte le régime des plus-values immobilières lorsqu’il s’agit de la vente de la résidence principale d’un couple se séparant.

En effet, lorsqu’un couple se sépare (mariage, PACS, concubinage) et qu’il habitait une résidence commune à titre principal (ou qui était en construction), si l’un des membres de ce couple change de domicile, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence commune devrait être imposée.

La loi prévoit cependant certaines dérogations :

La résidence principale de concubins, partenaires pacsés ou d'un couple marié est exonérée d’impôt sur la plus-value, même si l’un des membres du couple ne vit plus dans celle-ci, dès lors que le second continue de vivre dans la résidence et que la vente s’effectue dans des délais normaux de vente (un an maximum).
Cette mesure vaut pour les couples mariés, pacsés et en situation de concubinage notoire (union de fait, caractérisé par une vie commune continue et stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe).

Si la résidence principale était en construction au moment de la séparation et de la vente, l’exonération s’applique dès lors que les intéressés peuvent prouver leur situation matrimoniale (concubinage notoire, PACS, mariage), que l’immeuble cédé était destiné à leur habitation principale, et qu’ils ne sont pas propriétaires de la résidence qu’ils occupent lors de la vente de leur future résidence principale.

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